面對樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢和確保18億畝耕地的政策紅線,，一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式正在被大量復(fù)制。借國家強調(diào)發(fā)展海洋經(jīng)濟之名,，一些城市明確提出“向海洋要土地”,，興起新一輪圍填海熱潮。這些新增土地除發(fā)展臨海工業(yè)外,，很大一部分被用于房地產(chǎn)開發(fā),。突破海洋開發(fā)總體規(guī)劃、缺乏監(jiān)管的填海造房,，不僅對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的進程形成了干擾,，還引發(fā)了永久破壞生態(tài)、增加防災(zāi)壓力等問題的出現(xiàn),。
沒有巨大的利益預(yù)期,，就不會有這一輪“填海造房風(fēng)”的興起。由于圍填海形成的土地屬于“未定性的新增土地”,，地方政府無須支付拆遷,、征地、耕地開墾等一系列費用,，因此開發(fā)成本可謂低廉,。一般圍填海成本為每畝15萬元至20萬元，但轉(zhuǎn)手拍賣給開發(fā)商時每畝地價可漲至數(shù)百萬,、上千萬元,，之后開發(fā)商再以“海景房”為賣點加價賣給購房戶,。在此利益鏈條中，地方政府可以獲得豐厚的土地出讓收益,，開發(fā)商也可得到新的利潤來源,。即使觸碰到了海域管理政策線被查處，由于處罰手段單一,，既無法抵消開發(fā)者的暴利所得,，更無力還原海岸線生態(tài)。
當開發(fā)海洋與海域管理政策的不健全相遇,，海域管理政策又與樓市調(diào)控政策缺乏對接時，海岸線被退化式開發(fā)建設(shè)就幾乎已經(jīng)注定,。廣闊的法律和政策空白,，為無序開發(fā)抵擋了可能的政策風(fēng)險，不僅用法律和政策對這種開發(fā)難以判定,，甚至問責(zé)都會顯得蒼白無力無從入手,。
政策的空白不代表常識也會隱匿。海岸線本是全民所有,，沒有全民授權(quán)擅自開發(fā),，就是對全民產(chǎn)權(quán)的擅自處置。已經(jīng)和正在造成的生態(tài)和防災(zāi)隱患,，完全可以看作公然透支公眾現(xiàn)實利益和未來利益,。因此，剎住“填海造房風(fēng)”刻不容緩,。
客觀上,，海景房存在著一定規(guī)模的市場需求，房地產(chǎn)業(yè)向海岸線進軍也是市場的需要,。但是,，滿足這種市場需求，需要建立在海洋總體開發(fā)的框架中,，而不能肆意為之,。特別是，填海造房的投資價值只具有金融價值,，而不具有合理,、持續(xù)開發(fā)海洋資源的作用，其對于產(chǎn)權(quán)所有人的增值作用,，是在可能對公眾利益和長遠利益造成損害的情況下實現(xiàn)的,。這在一些地方毀掉海防林建造海景房的實例中已有所顯現(xiàn)。而一旦這種急功近利的開發(fā)模式固化,，開發(fā)海洋的成本將會大大增加,。
海岸線不能成為房產(chǎn)開發(fā)的避風(fēng)港,。但是，在地方政府與開發(fā)商存在利益共生關(guān)系的情況下,，剎住“填海造房風(fēng)”不是一件易事,。完善海域管理執(zhí)法手段、強化審批程序監(jiān)管,，填補目前存在的政策空白固然是當務(wù)之急,，更重要的是，必須從財政體制改進方面著手,，找到可以使地方財政擺脫土地依賴的辦法,，從體制上破除現(xiàn)有的利益聯(lián)盟。實際上,，這也是樓市調(diào)控必須解決的難點,。這個難點不能克服，即使暫時剎住了“填海造房風(fēng)”,，仍可能復(fù)發(fā),，在其他領(lǐng)域鉆政策空子、進行無序開發(fā)的事還可能發(fā)生,。
