日前，國土資源部就土地囤積現(xiàn)象發(fā)難，認(rèn)為目前的高房價應(yīng)歸咎于開發(fā)商囤積土地,，并指出,，單純增加土地供應(yīng)無法平抑房價。而開發(fā)商任志強(qiáng)則指出,，由于土地供應(yīng)市場的不確定性,，土地儲備是必須的，如果國土部加大土地供應(yīng),，開發(fā)商就不會去囤地,。
政府有關(guān)部門和開發(fā)商爭執(zhí)再起，臺上似乎吵了個熱鬧,，但對于長期關(guān)注房地產(chǎn)問題的民眾而言,，這樣的紅白臉輪番上陣其實(shí)已經(jīng)上演過多次。每一次都是將公眾注意力引向口水,，而回避了問題的核心,。
國土資源部的邏輯十分簡單，既然開發(fā)商囤積土地,，那么地荒論就不存在,，既然地荒論站不住腳，那么“地價拉高房價”,，以及房地產(chǎn)開發(fā)成本中,，土地成本占比例過大等言論都無法成立。事實(shí)上,，國土資源部此前已經(jīng)進(jìn)行了全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)研，發(fā)現(xiàn)土地成本僅占房地產(chǎn)開發(fā)成本的23%,。如此邏輯,，貌似嚴(yán)絲合縫。
那么,，地荒論被推翻了嗎,？地價拉高房價是偽命題嗎？事實(shí)絕非如此,。毫無疑問,，如果不存在“地荒”，那么接連不斷地拍出“地王”就無法解釋,。而在不少地區(qū),，新拍出的樓面地價已經(jīng)超出周邊商品房的現(xiàn)價，也充分說明地價拉高房價屬實(shí),。很明顯,，開發(fā)商囤積土地現(xiàn)象與土地供不應(yīng)求現(xiàn)象是同時存在的。而縱容開發(fā)商囤地，與人為制造“地荒”以拉高新增地塊價格,，提升“城市價值”的都是地方政府,。一直以來，中央政府收緊地根的政策,，都會成為地方政府減少土地供應(yīng)的理由,，而中央政府要求盤活存量土地的指令，往往被地方政府消極應(yīng)對,，這才是導(dǎo)致房價“越調(diào)控越漲” 的根本原因,。
以廣州為例。在2004年“8·31”大限以后,，土地轉(zhuǎn)讓模式開始從協(xié)議批地轉(zhuǎn)為“招,、拍、掛”,。直接導(dǎo)致2005年廣州僅共出讓了不到50萬平方米的土地,，這一年政府的理由也是開發(fā)商手里還有大量土地未開發(fā)。但政府根本沒有動手清理土地囤積,。增量土地的減少,，令在早年囤積了大量土地的開發(fā)商采取以增量土地抬升存量土地價值的手段，一方面大呼地荒,，一方面開始減少開發(fā)量,，提高開發(fā)檔次。供不應(yīng)求拉高了單位面積房價,，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化則提高了購房門檻,。事實(shí)上，這種情形到最近一兩年才得以糾正,。
由于協(xié)議批地時期,，一些有關(guān)系的開發(fā)商可以通過非常規(guī)的手段，以極其低廉的價格獲得大量土地并囤積,，例如廣州雅居樂集團(tuán)最便宜地價僅為65元/平方米,。而實(shí)行了招拍掛以后，政府又在公開市場大幅度減少土地供應(yīng),，令此前沒能通過政商關(guān)系獲得土地的中小開發(fā)商,，必須與大開發(fā)商競爭少量增量土地。最近的例子是,，日前廣州旭城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以總價6060萬元拍下位于廣州市中心區(qū)域的一塊面積僅為5000多平方米的地塊,， 而這塊土地的起拍底價為3559.5萬元，溢價70.26%,。
因此,，房地產(chǎn)市場迅速出現(xiàn)了分化,。大開發(fā)商由于有廉價囤積地塊在手，新開發(fā)的樓盤必然是暴利,。而中小開發(fā)商則面臨土地成本大幅度提高,，利潤率急劇下降的局面。用一個平均數(shù)去指責(zé)開發(fā)商暴利,，駁斥地價拉高房價,，只能抹殺了兩者的差別，同時遮掩了新增土地價格形成機(jī)制的扭曲,。
必須肯定的是,，當(dāng)前全國展開清查土地囤積的行動，倘若能以足夠高壓,，迫使地方政府完整實(shí)行,，必定能有效地改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場的扭曲現(xiàn)狀。
一方面,，清查土地囤積,，本身就能起到增加土地供應(yīng)的作用，因?yàn)閷Χ诜e土地的清理,，必定將增大土地壟斷者的持有成本,，迫使他們放出存量土地，投入市場,，而新增的土地又將改善供求關(guān)系,，降低土地價格，為更多開發(fā)商進(jìn)入降低門檻,。
另一方面,，清查土地囤積也有助于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前開發(fā)商通過競投小面積土地去拉高存量土地價格的惡習(xí)。以廣州為例,，2007年土地市場高峰期,，廣州市一口氣拍出了27幅區(qū)域“地王”，其中24幅至今沒有動工,，總面積超過120萬平方米,，相當(dāng)于2008年廣州市住宅建設(shè)用地出讓面積的總和,。
為什么這些高價拍得的土地不立即開發(fā),？因?yàn)殚_發(fā)商當(dāng)初拍得這些土地就不完全是為了這些土地本身。提高新增的小面積地塊價格,，拉高周圍大面積存量土地的比價,，才是開發(fā)商不惜重資競投“地王”的原因。而最惡劣的是,，開發(fā)商在拍出新“地王”時,，并不需要真金白銀地投入,，時至今日，仍有8塊2007年的“地王”尚未繳納土地出讓金,。開發(fā)商實(shí)際上是在用“意向”土地出讓價格哄抬房價,。只有催繳土地出讓款，并清理占地不開發(fā)行為,，才能有效遏制這些扭曲市場的舉動,。
但是，清理囤地,，仍然不能替代政府按市場需求供應(yīng)土地,。必須看到，由于我國商品房建設(shè)用地出讓主體只有政府,，因此政府按市場需要足量出讓土地,，必須成為平抑房價的準(zhǔn)繩。因此,，尋求房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ),，建立更為制度化的土地供應(yīng)計(jì)劃勢在必行。(作者系媒體人士)
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