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商品住宅“剛性需求”說法不科學(xué)
www.fjnet.cn?2009-07-24? ?來源:中國證券報(bào)    我來說兩句
  近來,商品住宅銷售很火,。據(jù)有關(guān)資料顯示,,今年上半年以來,北京市商品住宅成交面積及均價(jià)都大幅上揚(yáng),,其中成交均價(jià)比年初上漲了27%,,上海、南京,、深圳,、廣州等大城市的商品住宅也都呈現(xiàn)價(jià)升量增的態(tài)勢,其中不少地區(qū)的房價(jià)已達(dá)到或超出2007年房價(jià)最高點(diǎn)時(shí)的水平,。

  對此情況,,房地產(chǎn)開發(fā)商稱這是“剛性需求”的釋放,在“剛性需求”下,,房價(jià)還要繼續(xù)上漲,。筆者認(rèn)為,“剛性需求”是個(gè)很模糊的概念,。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中,,所謂“需求”指的是當(dāng)其他條件不變,在不同價(jià)格水平下,,消費(fèi)者“愿意”并且“能夠”購買某種商品的數(shù)量,。經(jīng)濟(jì)學(xué)在分析需求時(shí),還引入了一個(gè)“需求彈性”的概念,,即需求對價(jià)格變化的靈敏度,。一般來說,生活必需品缺乏需求彈性,,亦即“剛性”的,,比如糧食,、水、食鹽以及遮風(fēng)擋雨所必需的衣服,、住所等,,這些商品不管價(jià)格是高是低,人們都要購買(住所可以租賃),,因?yàn)樯w離不開最基本的衣食住行,。除此之外,大多數(shù)商品的需求是具有彈性的,,都要遵循一般的需求規(guī)律,,即商品的價(jià)格下降會(huì)使消費(fèi)者對其的需求增加,只不過不同商品因?yàn)楣δ懿煌?,其彈性系?shù)有所不同而已,。

  筆者認(rèn)為,對于住宅來說,,保障性住房,、租賃住房可以說其需求是“剛性”的,但商品住宅則是一種“特殊商品”,,不具有“剛性”的屬性,。商品住宅就滿足人類生活需要而言,相當(dāng)于吃可口,、營養(yǎng)的飯菜,穿舒適,、漂亮的服裝,。同時(shí),商品住宅還具有投資品的屬性,,人們買漲不買落,,即使自住需求,也有保值增值的購買動(dòng)機(jī),。2008年房價(jià)大跌,,為什么“剛性需求”就一下子無影無蹤了呢?個(gè)中緣由不言自明,。

  如果不考慮房價(jià)上漲的因素,,現(xiàn)在租房比買房合算。北京目前住宅租售比(租金與房價(jià)之比)大約1:350,,即房價(jià)大約等于350個(gè)月的房租,,而成熟市場的這個(gè)比例不高于1:200(房價(jià)不高于200個(gè)月的房租)。租不如買,,但人們卻選擇買而不選擇租,,這正好說明人們的購買目的不僅僅是為了“遮風(fēng)擋雨”,,而更看重的是商品住宅具有價(jià)格上漲的預(yù)期。

  應(yīng)該明確,,具備“剛性需求”的應(yīng)是那些生活必需品,,而商品住宅則是極富有“需求彈性”的,它對價(jià)格的反應(yīng)非常敏感,,只不過它與一般消費(fèi)品不同,,一般消費(fèi)品是“價(jià)跌量升”,而商品住宅則反之,,是“價(jià)漲量增”——這是典型的投資品的特性,。商品住宅的“剛性需求”說,對社會(huì)心理,、對消費(fèi)者的購買行為以及政府制定政策等都會(huì)產(chǎn)生一種誤導(dǎo),。因此,筆者建議,,對商品住宅,,應(yīng)該用“自住需求”和“投資需求”來區(qū)別兩類不同的購買者,而不要再使用“剛性需求”這個(gè)容易讓人產(chǎn)生誤解的概念了,。(徐勝源)

(責(zé)編:李艷)


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