房企的逃稅行為似乎與市場不景氣有關(guān),，但問題的關(guān)鍵并非僅僅如此,，即便在樓市繁榮時(shí)也發(fā)生過。對(duì)此,，有關(guān)部門當(dāng)審視違規(guī)問題的癥結(jié)所在,。
一向被視作暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，竟然成為“欠稅大戶”聚集之地,。據(jù)報(bào)道,，在重慶市地稅局公布的128家欠稅企業(yè)名單中，房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)達(dá)70余個(gè),。實(shí)際上,，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅現(xiàn)象在許多城市都屢見不鮮。
房企的逃稅行為似乎與市場不景氣有關(guān),。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),，一直以來通過財(cái)務(wù)杠桿高負(fù)債運(yùn)營才賺得盆滿缽滿，這個(gè)泡沫終有一天會(huì)破裂,。近年來,，央行嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，通過一系列措施收緊開發(fā)企業(yè)貸款的閘門,。同時(shí),，市場的觀望氛圍使得交投清淡，樓盤滯銷也制約住了企業(yè)靠預(yù)收款回籠資金的來源,。由此,，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危局，欠稅在某種程度上就是其表現(xiàn)之一,。
問題的關(guān)鍵并非僅僅如此,。事實(shí)上，即便在樓市繁榮時(shí),，房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅問題也一直讓稅務(wù)部門頭痛不已,。從2003年至2005年上半年，北京地稅調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)有問題率高達(dá)66%,。2005年第三季度,，在上海地稅局發(fā)布的欠稅公告中，14家房地產(chǎn)企業(yè)“榜上有名”,?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅與市場行情的關(guān)聯(lián)度不大，其特別的運(yùn)作方式為其逃稅提供了便捷,。對(duì)此,，有關(guān)部門當(dāng)審視違規(guī)問題的癥結(jié)所在。
從財(cái)務(wù)操作的技術(shù)看,，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅的重要手段之一便是延遲對(duì)收入到賬的確認(rèn),。由于消費(fèi)者購房大多需要通過銀行按揭來完成，而這部分按揭款是由貸款銀行直接以賬號(hào)劃撥的方式支付給開發(fā)商的,。這就在支付形式上為開發(fā)商延遲確認(rèn)售房收入提供了掩蓋機(jī)會(huì),。這還只是偷逃一時(shí)的稅款，要是等到樓盤售罄,、收入全部確認(rèn)后仍然要全額繳納稅款的話,，那么以項(xiàng)目公司“空殼消亡”來逃稅則達(dá)到了“一了百了”的效果。
一般而言,，房地產(chǎn)企業(yè)每開發(fā)一個(gè)樓盤,，便成立一個(gè)所謂的項(xiàng)目公司進(jìn)行全程管理。項(xiàng)目公司是房地產(chǎn)企業(yè)的成本中心,，擁有法人資格,、獨(dú)立運(yùn)作。這種運(yùn)作模式固然有利于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行集成管理,、合理考核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)績,。但在樓盤開發(fā)過程中,，項(xiàng)目公司基本不會(huì)確認(rèn)營業(yè)收入,，卻以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負(fù)債,，成為經(jīng)營資金流入的主要渠道,。一旦樓盤銷售完畢,，這些項(xiàng)目公司往往會(huì)被注銷,，使某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能夠得逞,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，全國房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司數(shù)以萬計(jì),，就在這些企業(yè)的誕生與消失之間,，國家稅收大量流失,?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅其實(shí)是個(gè)體制性的問題而并非僅僅是個(gè)案,。
事實(shí)上,，有關(guān)部門也曾經(jīng)試圖對(duì)此加以防范,。如國稅局早在2003年就頒發(fā)過一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計(jì)提的政策,，但因受制于項(xiàng)目公司隨意關(guān)門的問題一直未能落實(shí),?？梢?，防范房地產(chǎn)企業(yè)逃稅尚需要一套系統(tǒng)的措施進(jìn)行監(jiān)管,，否則就會(huì)“頭痛醫(yī)頭,、腳痛醫(yī)腳”，將監(jiān)管停留于表面,。
其實(shí)不止項(xiàng)目公司制度一項(xiàng),，近期市場各方對(duì)于期房銷售模式也都開始進(jìn)行深刻反思,。這樣的反思恰逢其時(shí),，筆者建議,，監(jiān)管部門當(dāng)借當(dāng)前時(shí)機(jī),，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行大刀闊斧的整體規(guī)范,，唯有如此,，房地產(chǎn)企業(yè)才可能革弊除新，實(shí)現(xiàn)體制性優(yōu)化。（馬紅漫）
?。ㄘ?zé)編：劉寶琴）
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