作者：江南
《東方早報》3月7日刊登了馬光遠(yuǎn)先生的文章《房地產(chǎn)成本何時才能說清楚,？》,。我認(rèn)為,，比“房地產(chǎn)成本何時才能說清楚”更需要解答的是“房地產(chǎn)成本為何說不清楚”的問題,。
馬先生在網(wǎng)上搜了一下,，了解到提交《我國房價為何居高不下》這一政協(xié)大會發(fā)言的機(jī)構(gòu)——全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的有關(guān)情況,。他寫道：“原來其成員有招商地產(chǎn),、萬通集團(tuán),、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等大開發(fā)商,，大名鼎鼎的任志強(qiáng)更是該會的現(xiàn)任副會長……如果任志強(qiáng)先生真有誠意,，就請拿出敢為天下先的勇氣，率先公布華遠(yuǎn)在各個城市樓盤的成本,，而不是拿一些含糊的調(diào)研報告,，并且打著工商聯(lián)的旗號來忽悠人?！?/p>
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會做了一個發(fā)言,，該會成員有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(難道房地產(chǎn)商會的成員不應(yīng)該有房地產(chǎn)企業(yè)？),，知名房地產(chǎn)商人任志強(qiáng)擔(dān)任該會的副會長,，以上事實就可以推論出任志強(qiáng)打著“工商聯(lián)的旗號”來忽悠人嗎？這是明顯的血統(tǒng)論邏輯,。況且,，即使這份報告源自任志強(qiáng)授意,，他也沒必要把自己的商業(yè)秘密全部“曬”出來。否則,，以此邏輯推論,，任志強(qiáng)也完全有理由要求批評房價高的人全部把自己的工資條和小金庫都“曬”出來，這樣,，房地產(chǎn)市場就變成了集體裸奔的場所,。
按下上述邏輯硬傷不提,，不妨探究一下房地產(chǎn)企業(yè)的確切成本是多少,。
文中做了一番合理推論：“根據(jù)這份發(fā)言，‘目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費占總成本的26.06%,，占總銷售收入的14.21%,。’——這就意味著,，房地產(chǎn)企業(yè)的總成本只占總銷售收入的54.5%左右,。”(編注：黑體字部分非馬光遠(yuǎn)原文所有,，系版面編輯為了方便讀者閱讀,，根據(jù)上文單引號內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行計算后所得，如有不妥,，謹(jǐn)向馬先生致歉,。)
房地產(chǎn)項目的利潤率是45.5%，這究竟是不是一個“暴利”,，本身就很值得探討,。房地產(chǎn)項目的時間周期較長，一般來說從拿地到銷售完成,，兩年算比較快的,，三年完成也不算很慢，這還是在市場銷售火爆時的經(jīng)驗,，碰上像2008年這樣銷售不暢的年份,，拖上四五年也不足為奇，不信可以調(diào)研一下1997年亞洲金融危機(jī)后上海大量外銷樓盤嚴(yán)重滯銷的歷史,。故此,，我認(rèn)為用45.5%作為一個普遍的利潤率本身就是不妥的，有必要考證的是“年利潤率”,。
我也認(rèn)同前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍存在“暴利”,，但在思考如何解決這個問題的時候，必須完整考量造成這種局面的各種因素及其流變,，不能光憑“義憤”把氣出在“任志強(qiáng)”們頭上,，否則“暴利”一定會卷土重來,。
事實上，前幾年的房地產(chǎn)商的“暴利”無非來自三個源頭：首先是房價不斷上漲,，這個原因大家說得很多了,，不再贅述。其次,，是融資方便,，因為這個原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)商可以用很少的自有資金開發(fā),，“45.5%”的利潤率就很有可能乘以五甚至是十,。
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