房貸新政下提前還貸要考慮貸款余額和利率
只要還清首套房貸就能首付三成買第二套,，還可能享受到利率優(yōu)惠,。隨著央行房貸新政的落地，這一政策刺激了很多有改善型需求的購房者提前還貸,，以便在再次購房時(shí)享受首套房的貸款政策,。記者從多家銀行了解到，近期咨詢申請?zhí)崆斑€房貸的顧客多了不少,。理財(cái)專家提醒,，對于不同的人,，是否提前還房貸，要視具體情況而定,。
首套房新政實(shí)施，燃起了不少有改善需求市民的購房欲望,。記者從多家銀行獲悉,，最近咨詢和提前還貸的客戶明顯增多,。一家股份制銀行信貸部相關(guān)人士說,，他每天都要接到好幾個(gè)朋友的咨詢電話。提前還貸的主要是想低首付買二套房的改善性客戶,，包括部分投資者,。
有提前還貸打算的吳小姐告訴記者，2009年買了第一套房子,，當(dāng)時(shí)向銀行申請了70萬的按揭貸款,，利率享受7折優(yōu)惠,為4.585%，共貸款30年,，使用的是每月等額本息還款方式,。“一直沒有提前還款,，是因?yàn)橄啾饶壳暗睦?，?dāng)時(shí)的房貸確實(shí)便宜。但我們最近想買多一套學(xué)位房,，正在看房子房貸新政就下來了,，那是否要把貸款現(xiàn)還清，再買第二套房呢,？”吳小姐有點(diǎn)為難地表示,。
以目前廣州主流的房貸利率來計(jì)算
案例1：提前還貸反而多付數(shù)十萬利息
對吳小姐的情況，融360信貸專家徐瑾給記者算了兩筆數(shù),。
假設(shè)吳小姐購買第二套房的總價(jià)是200萬元,。如不提前還款，按二套房政策購買,，首付7成,，利率為基準(zhǔn)1.1倍，30年,，利率為7.2%,。購房需首付140萬元，貸款60萬元,，30年共需支付利息約86.8萬元,。此外,，仍需支付首套房25年利息43.3萬元。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金140萬元,，以后支付利息130.1萬元（即第二套的86.8萬元+第一套的43.3萬元）,。
如果是提前還清貸款余額，再購房按首套認(rèn)定,，需首付3成,，按照廣州內(nèi)資銀行當(dāng)前最低房貸利率為9.5折計(jì)算，貸款30年,，利率為6.22%,。吳小姐需要還貸款64萬。另外,，購買新房需要首付款60萬元,，之后要支付利息169.3萬元。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金124萬（64萬+60萬）,，以后支付利息169.3萬元,。
“雖然提前還貸使用到的現(xiàn)金比不提前還貸少了16萬元（140-124），但利息卻要多付39.2萬利息（169.3-130.1）,，這還不包括因提前還款可能產(chǎn)生的違約費(fèi)用,。”徐瑾指出,，這么一對比,，可見在這種情況下提前還款并不劃算。
案例2：貸款余額較少可考慮提前還貸
某股份制銀行理財(cái)經(jīng)理表示,，如果手頭資金有限,，而之前的房貸余額也剩下不多，這種情況當(dāng)然首選提前還貸,。該理財(cái)經(jīng)理舉例道,，假設(shè)某先生已有一套70多平方米的兩居室，尚有10萬元房貸未結(jié)清,，而手頭已有了五六十萬元的積蓄,，打算再買套100多平方米的三居室。按之前的限貸政策,，二套房要首付七成,，他的積蓄根本不夠付首付。現(xiàn)在只要花10萬元把首套房貸結(jié)清,，再買房只要首付三成,，他正好錢夠用。
徐瑾表示,，通過提前還貸,，來享受央行新政,，對貸款余額較少的購房者比較合適。因?yàn)橘J款余額越少,，用戶支付現(xiàn)金也越少,。“可以說,，用戶需支付現(xiàn)金越接近新房7成首付金額（案例中140萬）,，越不劃算?！毙扈f,。
