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房貸新政下提前還貸要考慮貸款余額和利率

只要還清首套房貸就能首付三成買(mǎi)第二套,，還可能享受到利率優(yōu)惠。隨著央行房貸新政的落地,，這一政策刺激了很多有改善型需求的購(gòu)房者提前還貸,，以便在再次購(gòu)房時(shí)享受首套房的貸款政策。記者從多家銀行了解到,，近期咨詢申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的顧客多了不少,。理財(cái)專(zhuān)家提醒，對(duì)于不同的人,，是否提前還房貸,，要視具體情況而定。

首套房新政實(shí)施,，燃起了不少有改善需求市民的購(gòu)房欲望,。記者從多家銀行獲悉，最近咨詢和提前還貸的客戶明顯增多,。一家股份制銀行信貸部相關(guān)人士說(shuō),，他每天都要接到好幾個(gè)朋友的咨詢電話。提前還貸的主要是想低首付買(mǎi)二套房的改善性客戶,，包括部分投資者,。

有提前還貸打算的吳小姐告訴記者，2009年買(mǎi)了第一套房子,，當(dāng)時(shí)向銀行申請(qǐng)了70萬(wàn)的按揭貸款,，利率享受7折優(yōu)惠,為4.585%，共貸款30年,，使用的是每月等額本息還款方式,。“一直沒(méi)有提前還款,，是因?yàn)橄啾饶壳暗睦?，?dāng)時(shí)的房貸確實(shí)便宜。但我們最近想買(mǎi)多一套學(xué)位房，正在看房子房貸新政就下來(lái)了,，那是否要把貸款現(xiàn)還清,，再買(mǎi)第二套房呢？”吳小姐有點(diǎn)為難地表示,。

以目前廣州主流的房貸利率來(lái)計(jì)算

案例1：提前還貸反而多付數(shù)十萬(wàn)利息

對(duì)吳小姐的情況,，融360信貸專(zhuān)家徐瑾給記者算了兩筆數(shù)。

假設(shè)吳小姐購(gòu)買(mǎi)第二套房的總價(jià)是200萬(wàn)元,。如不提前還款,，按二套房政策購(gòu)買(mǎi)，首付7成,，利率為基準(zhǔn)1.1倍，30年,，利率為7.2%,。購(gòu)房需首付140萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元,，30年共需支付利息約86.8萬(wàn)元,。此外，仍需支付首套房25年利息43.3萬(wàn)元,。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金140萬(wàn)元,，以后支付利息130.1萬(wàn)元（即第二套的86.8萬(wàn)元+第一套的43.3萬(wàn)元）。

如果是提前還清貸款余額,，再購(gòu)房按首套認(rèn)定,，需首付3成，按照廣州內(nèi)資銀行當(dāng)前最低房貸利率為9.5折計(jì)算,，貸款30年,，利率為6.22%。吳小姐需要還貸款64萬(wàn),。另外,，購(gòu)買(mǎi)新房需要首付款60萬(wàn)元，之后要支付利息169.3萬(wàn)元,。故吳小姐需一次性支付現(xiàn)金124萬(wàn)（64萬(wàn)+60萬(wàn)）,，以后支付利息169.3萬(wàn)元。

“雖然提前還貸使用到的現(xiàn)金比不提前還貸少了16萬(wàn)元（140-124）,，但利息卻要多付39.2萬(wàn)利息（169.3-130.1）,，這還不包括因提前還款可能產(chǎn)生的違約費(fèi)用?！毙扈赋?，這么一對(duì)比，可見(jiàn)在這種情況下提前還款并不劃算。

案例2：貸款余額較少可考慮提前還貸

某股份制銀行理財(cái)經(jīng)理表示,，如果手頭資金有限,，而之前的房貸余額也剩下不多，這種情況當(dāng)然首選提前還貸,。該理財(cái)經(jīng)理舉例道,，假設(shè)某先生已有一套70多平方米的兩居室，尚有10萬(wàn)元房貸未結(jié)清,，而手頭已有了五六十萬(wàn)元的積蓄,，打算再買(mǎi)套100多平方米的三居室。按之前的限貸政策,，二套房要首付七成,，他的積蓄根本不夠付首付。現(xiàn)在只要花10萬(wàn)元把首套房貸結(jié)清,，再買(mǎi)房只要首付三成,，他正好錢(qián)夠用。

徐瑾表示,，通過(guò)提前還貸,，來(lái)享受央行新政，對(duì)貸款余額較少的購(gòu)房者比較合適,。因?yàn)橘J款余額越少,，用戶支付現(xiàn)金也越少?！翱梢哉f(shuō),，用戶需支付現(xiàn)金越接近新房7成首付金額（案例中140萬(wàn)），越不劃算,?！毙扈f(shuō)。