各地創(chuàng)新保障房融資模式引入社會資金
十多省市借定向工具輸血保障房
共計規(guī)模達800億元
在房地產(chǎn)市場下滑的背景下，保障房建設既是惠民生工程,，又是穩(wěn)增長的重要力量,。但值得注意的是,，建設目標的完成卻面臨著近萬億的資金缺口,。業(yè)內(nèi)人士表示,，在單靠財政資金難以滿足現(xiàn)階段建設的背景下，保障類項目正試圖引入市場化資金得以補充,，而這其中,，融資模式創(chuàng)新帶來的保障房定向工具正在補充資金中扛起大梁。
據(jù)不完全統(tǒng)計,，北京,、上海、青海,、南京,、蘭州等十多個省市已經(jīng)通過定向工具為保障房輸血，共計規(guī)模達800億元,。
去年7月《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》印發(fā)以來,，新一輪棚改明顯提速。2013年改造各類棚戶區(qū)320萬戶以上,，2014年計劃改造470萬戶以上,。然而，目前棚改的進度與改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比,，還有較大差距,，資金是明顯的短板。住建部總經(jīng)濟師馮俊在今年6月份國務院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上便指出,，棚戶區(qū)改造目前面臨最大的困難是資金壓力,。據(jù)測算，2017年完成1000萬戶的棚改目標,，需要大約2.5萬億的資金支持,。
住建部部長陳政高明確表示，對于保障房建設,，要確保完成全年目標任務不動搖,，集中研究解決存在的問題，保開工,、保建成,，未開工的9月份必須全部開工。
在數(shù)量高壓,、財政資金不足的背景下,，發(fā)債融資正扮演關鍵角色。近日,，浦發(fā)銀行(9.62,-0.01,-0.10%)大連分行相關人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露,，該行已分別為鞍山城投和營口城投成功發(fā)行30億元和15億元保障性住房定向工具,。
據(jù)介紹，鞍山城投保障性住房定向工具30億元資金用于鞍山市共計12個保障性住房的項目建設,，本次30億元募集資金,，占總缺口的81.3%,。營口城投首次發(fā)行的15億私募債主要用于營口市16個保障房項目建設,，占總缺口的47%，剩余資金缺口亟待包括定向融資工具等在內(nèi)的各種直接融資方式填補,。
定向工具指在銀行間債券市場以非公開定向發(fā)行方式發(fā)行的債務融資工具,。其發(fā)行主體一般是具有法人資格的非金融企業(yè)，產(chǎn)品發(fā)行利率,、所涉費率遵循自律規(guī)則,、按市場方式確定。
浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經(jīng)理劉寧寧表示,，未來還將引導當?shù)仄髽I(yè)與浦發(fā)銀行在其他業(yè)務領域展開戰(zhàn)略合作,。以鞍山城投和營口城投為例，還將為企業(yè)注冊發(fā)行短期融資券,、中期票據(jù),、超短融等?！半m然融資方式一直在創(chuàng)新,，但當前全國私募債在保障房融資中，還是扛大梁的,?！?/p>
中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，“現(xiàn)階段棚戶區(qū)改造資金缺口較大,?！庇捎诓糠峙飸魠^(qū)改造地區(qū)難以實現(xiàn)商業(yè)運作，資金平衡難,，社會資金進入意愿度較低,，資金難做補充。因此利用私募債募集資金是較好的選擇,。
今年2月份,，福建省首次發(fā)行此類專項支持保障房債務融資工具。由興業(yè)銀行(10.08,-0.04,-0.40%)主承銷的福州市城鄉(xiāng)建設發(fā)展總公司非公開定向債務融資工具融資5億元,。2月28日,，中國建行銀行與國家開發(fā)銀行承銷的保障房專項私募債，債券融資55億元,。5月交行浙江分行與國開行承銷發(fā)行溫州市名城建設投資集團有限責任公司發(fā)行的36億元保障房非公開定向債務融資工具,，專項用于溫州地區(qū)15個保障房建設項目。6月30日，由中國工商銀行(3.48,-0.02,-0.57%)主承銷,、國家開發(fā)銀行聯(lián)席承銷發(fā)行貴州省首支保障房私募債——貴陽市公共住宅投資建設(集團)有限公司20億元保障房私募債,。陜西省今年也以省保障性住房建設工程有限公司為發(fā)行主體，已經(jīng)成功發(fā)行了24.775億元私募債,。
不過,，某商業(yè)銀行相關負責人也表示，對于投資回報,，特別是公租房等依靠租金回籠資金的租賃型保障房,，投資回收期長達20年以上，不僅本身風險較大,，也需要長時間占用銀行信貸資金,。而對于債券來講，其投資者把賺錢奉為天職,，收益率定是首位,。
對此，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行工作人員也坦言利率與風控一直是發(fā)行機構最關注的問題,。就浦發(fā)來說,，專門成立后續(xù)服務管理團隊，指導發(fā)行人合規(guī)使用募集資金,，并定期回訪償債保障措施,，監(jiān)測風險?！氨绕鹕鲜鰡栴},，我們認為迫在眉睫的是發(fā)債相關各方要盡快設立牽頭部門，完善溝通機制,?！鄙鲜銎职l(fā)銀行相關人士直言。
該工作人員表示,，因為保障房任務指標是層層分解,，國家分解至各省，再由各省分解到各市,、區(qū)的建設企業(yè),。然而從融資角度來講，如果由建設主體獨立融資,，由于其資質(zhì)一般,，融資能力非常有限。為此,，他認為各省應至少通過市一級的融資主體進行統(tǒng)籌融資,，因其良好的資質(zhì)能得到投資人的認可,，也可降低融資成本，提高融資能力,。
