如果是場拍賣,，且無底價，第一個出價的人舉出1元的牌子也可以,；如果是個農(nóng)民工,，會盤算下這房子在農(nóng)村建要花多少錢；如果是個中介,，會把戶型,、區(qū)域說得天花亂墜再估出個高價；如果是個土豪,，眼睛眨也不眨,，就把支票砸過來了……

可見，不同的個體,，經(jīng)濟基礎(chǔ)不一樣,，角色不一樣，處在不同的情境中,，都會報出不同的價格,。最終，眾多的買賣雙方圍繞供需討價還價,，形成一個市場,，最終形成一個基準(zhǔn)價格。

房子本只是鋼筋水泥加磚頭,，但在市場經(jīng)濟中,，房子并不只是房子。價格很容易形成,，但房子到底是如何定價的呢,？第一財經(jīng)日報《財商》(微信號：caishang02)認為，回答此問題,，必須從房地產(chǎn)的屬性這一源頭出發(fā),。

房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性,，即商品屬性和資產(chǎn)屬性,。其中，商品屬性還可以再細分,，一是自然屬性,，即房子用來住，體現(xiàn)出使用價值,；二是社會屬性,，即房子可以買賣和出租,，體現(xiàn)為價值。

商品屬性之一：成本定價是個夢

倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產(chǎn)定價,，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了,。

因為勞動價值論要旨是凝結(jié)在物品中的勞動，價值圍繞使用價值,。簡化為成本定價,，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。

但這樣的話,，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米,，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了,。當(dāng)然還有建房子的土地,，好比生產(chǎn)面包的面粉。

不過,，即便算上地價,、開發(fā)費用等，開發(fā)商合理的利潤率,，房價也不會高到哪里去,，房地產(chǎn)就不會成為一個主要的社會矛盾了。

但作為一種人類生活必需品,，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍,，像奢侈品一樣嗎？顯然不是,，除非稀有的北京四合院,、上海市區(qū)的民國別墅。

商品屬性之二：提折舊就是書呆子

如果用現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)的供求關(guān)系來給房地產(chǎn)定價,，就會發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求之時,，房價就會上漲，供過于求之時,，房價就會下跌,。

現(xiàn)實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價,，譬如2014年3月末,，杭州為了托市，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門竟然修改了房屋的庫存數(shù)量,，從11萬套減少到7萬套,。

只是，理論畢竟只是理論，現(xiàn)實中還要更復(fù)雜,，每一套房子都有大小,、戶型差異,，而商品住宅的開發(fā)售賣周期較長,，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關(guān)系只是決定房價的一個重要要素,，但不是最重要的,。

也有人會用租金回報率來測算房價，但實際上這有點類似雞和蛋的關(guān)系,，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%,，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了,，還是作為分母的房價高了呢,？

此外，既然是商品,，房屋作為固定資產(chǎn),，那么房價估算是要計算折舊的，但在現(xiàn)實中,，提折舊勢必要被笑話為書呆子,。

所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的,。

資產(chǎn)屬性：理論很簡單 實際很復(fù)雜

既然商品屬性說服力不濟,，我們來把房子看為一種資產(chǎn)來定價。

資產(chǎn)的價格是如何決定呢,？比物品,、商品定價分析起來都要復(fù)雜得多，盡管基本思想就一句話——資產(chǎn)價格等于未來收益的預(yù)期折現(xiàn),，具體方法就是用無風(fēng)險的收益率去折現(xiàn)資產(chǎn)的未來收益,。

資產(chǎn)定價方法主要有均衡定價和套利定價，理論一直在發(fā)展,，近些年來引入行為金融學(xué),，但仍然不盡完美。

我們先以股票定價為例,，表象是市場上買的人與賣的人數(shù)量對比來決定,，可以理解為供給和需求關(guān)系；但實質(zhì)上,，是基于預(yù)期收益率來定價的,，買的人預(yù)期未來會上漲，賣的人則預(yù)期未來會下跌,。

那么這個預(yù)期是如何產(chǎn)生的呢,？我們必須要引入時間框架了,，短期可能是因為突來的利好和利差消息，中期可能是基于技術(shù)分析而波段操作,，長期可能是基于股票背后的企業(yè)盈利改善或者行業(yè)基本面發(fā)生變化等因素,。

至于預(yù)期收益率的高低，一是要取決于無風(fēng)險的收益率,，二是取決于不確定性的程度,，通俗言之即是高風(fēng)險高回報。

對于房地產(chǎn)而言,，資產(chǎn)定價理論上是一樣的,，但實際上考慮的比股票還要復(fù)雜些，一是交易環(huán)節(jié)比股票復(fù)雜,，這個無需多言,；二是標(biāo)準(zhǔn)化程度差異，即前述的戶型,、位置差異等,，三是信息不對稱，股市信息相對充分且快速流通,，而房地產(chǎn)信息不對稱要嚴重得多,；四是流動性弱于股市，房地產(chǎn)區(qū)域性劃分嚴重,，而股市不存在跨區(qū)域問題,；五是房價定價中還涉及土地的資產(chǎn)定價；六是目前城市住宅70年的產(chǎn)權(quán)期限也在影響定價,。

很復(fù)雜吧,，但在現(xiàn)實中，第一財經(jīng)日報《財商》(微信號：caishang02)發(fā)現(xiàn),，無論是地產(chǎn)商賣新房,，二手房買賣，定價又似乎沒這么復(fù)雜,。尤其是產(chǎn)權(quán)期限剩余期并不重要,，一方面大家都想著離到期還很遙遠，那是后代人的事,；另一方面又在賭政府勢必要延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限,。

房價究竟誰決定？

說來真讓人遺憾,，雖然筆者把房地產(chǎn)的定價機制簡潔到二重性,，但一套房子究竟定價多少是合適的仍是件困難的事。那好，就把這個問題拋給市場去解決吧,，市場博弈自然產(chǎn)生價格,，但這個價格又是不均衡的，于是價格起伏波動,，產(chǎn)生了復(fù)蘇-繁榮-衰退-蕭條的周期循環(huán),。

最后，說點有趣的,，筆者翻了很多學(xué)術(shù)論文,，有個研究可供參考,。重慶工商大學(xué)管理學(xué)院副教授黃居林在一篇論文中模型檢驗后指出,，“房價慣性”及供求失衡(銷竣比)是房價上漲的關(guān)鍵因素。

什么是房價慣性,？形成房價慣性的因素很多,，包括：對房價上漲的一致預(yù)期及對政策的信心不足，存在不斷誘發(fā)房價上漲的諸多刺激因素,，存在政府和開發(fā)商等推動房價,、地價上漲的動力機制等。

似乎有點難理解,，我們看下這篇論文的論證細節(jié)：如果地價走高,，房價將得到快速響應(yīng)，并在第七季度達到最高點,，即地價對房價的沖擊具有顯著的促進作用和較長的持續(xù)效應(yīng),。此外，房價對來自銷竣比的沖擊在前幾季度也快速響應(yīng),，并在第六季度達到最大,。

總而言之，房價慣性,、地價,、供需關(guān)系是影響房價的主要因素，其中房價自身的貢獻度最大,，達到70%,；其次是銷竣比對房價的影響，再就是地價,，兩者加起來對房價波動的貢獻達到近30%,，但地價的貢獻不足10%。至于前文所談的商品屬性中的房屋造價對房價的影響微乎其微,。

房價慣性推動房價上漲,，雖然這聽起來有點像拉著自己的頭發(fā)離開地面一樣難以理解，但低頭一想，好比股價,，強者恒強,，路徑依賴，這一切不正是人的動物精神所推動的嗎,？換作房價,，難道不也是這樣嗎？