在多數(shù)商業(yè)銀行與購房者簽訂的《個(gè)人住房借款合同》上,，對(duì)房貸利率的調(diào)整方式進(jìn)行的約定都是這樣的：貸款期限在一年以上的,，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次,。也就是說,，對(duì)于多數(shù)房貸族來說，1月份是房貸利率調(diào)整的月份,。

今年6月8日起,，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率從7.05%降至6.8%；7月6日起,，又進(jìn)一步降至6.55%,。也就是說，今年房貸利率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn),。

中國銀行江漢支行理財(cái)師吳丹給記者算了一筆賬,，以等額本息還款方式為例，購房者申請(qǐng)50萬元30年期商貸,，今年6月8日前,，月供為3343元；明年1月1日后,，利率執(zhí)行6.55%的標(biāo)準(zhǔn),，月供為3177元，下降了166元左右,。

家住徐東大街的陳先生在2009年6月,，商貸100萬購買了一套商品房，可以享受7折利率,。對(duì)于像陳先生這樣的購房者,，明年適用的利率是在6.55%上打7折即4.59%，比現(xiàn)在7.05%打7折后,，低0.35個(gè)百分點(diǎn),，以此計(jì)算，100萬貸款的月供將比今年少189元,。享受利率8.5折優(yōu)惠的房貸,，月供則少242元。

如果是二套房貸,，即利率1.1倍,，則明年執(zhí)行的新利率將變?yōu)?.21%，比目前低0.54個(gè)百分點(diǎn),，那么,，購房人的月供將減少335元。“大多數(shù)購房者的貸款金額在40萬元至100萬元,，執(zhí)行新利率后,，房貸月供將下降100元至300余元”。吳丹說,。

至少提前一個(gè)月申請(qǐng)

“辦房貸提前還款,，遭到銀行各種刁難。先是說現(xiàn)在提前還款的人很多,，要填單子排隊(duì)等三個(gè)月以后通知了才能辦,；然后又是你提前還款有三個(gè)月的違約金?！苯?，有網(wǎng)友在微博上吐槽年底提前還貸太困難，被不少網(wǎng)友跟帖稱“有同感”,。

記者走訪武漢多家銀行發(fā)現(xiàn),，對(duì)于提前還貸，大多數(shù)銀行都規(guī)定需要提前申請(qǐng),，申請(qǐng)期至少是一個(gè)月,。招行武漢分行客服人員稱，提前還貸特別是商貸需要先通過電話預(yù)約,，再等銀行通知到指定網(wǎng)點(diǎn)辦理手續(xù),，最終劃錢還貸至少要一個(gè)月。

家住團(tuán)結(jié)大道的郭女士稱,，她10月底申請(qǐng)了提前還貸,，和銀行說好了12月6日去還。但因出差未能趕回武漢,，和銀行一再解釋希望能緩一天,，但是銀行不同意，結(jié)果還貸時(shí)間重新被預(yù)約到元旦之后,。

此外,，允許申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)間也不一樣。多家銀行都要求至少還款半年或一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸,。

武漢一家國有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人介紹,，借款人提前還貸之后，銀行就不能再收取已還部分所對(duì)應(yīng)的利息收入了,，長(zhǎng)遠(yuǎn)地講,，銀行的利息收入就減少了，所以銀行在受理提前還貸業(yè)務(wù)時(shí),，熱情并不高,。此外,，年底銀行貸款規(guī)模的考核壓力很大，如果借款人提前還貸,，銀行沒有時(shí)間把收回的貸款額度重新投放出去,，銀行報(bào)表上的貸款總額就會(huì)減少，銀行就得不償失了,。

今年11月,，在中資銀行普遍收緊首套房貸利率優(yōu)惠政策時(shí)，在漢的東亞,、匯豐等外資銀行仍給出了最低8.5折的優(yōu)惠,。

不過，在提前還款方面,，中外資銀行各有不同。

記者以購房者身份咨詢東亞銀行,?？头藛T介紹，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為36個(gè)月內(nèi)提前還款,，要按照還款金額的3%來收取費(fèi)用,，36個(gè)月之后為2%。匯豐銀行客服人員則稱,，一年后全部還款手續(xù)費(fèi)至少3萬元,，兩年后全還手續(xù)費(fèi)至少2萬，三年后不收手續(xù)費(fèi),。

相比之下,，大部分中資銀行多是以罰息形式收取手續(xù)費(fèi)，一般提前還款要支付1個(gè)月的利息,。以50萬元商貸30年計(jì)算,，一個(gè)月利息不到3000元，假如提前還款30萬元,，中資銀行罰息的話為3000元,，外資行3%的手續(xù)費(fèi)為9000元。

而交行,、招行等銀行表示,，只要在可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的時(shí)間內(nèi)提前還款，不收取手續(xù)費(fèi)或罰息,。

中行理財(cái)師吳丹建議,，如果市民短期內(nèi)有較高收益項(xiàng)目可投資的，不必趕在年底湊熱鬧去提前還貸,。三種情況下不宜提前還貸：

簽訂貸款合同時(shí)享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠,。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠,，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動(dòng)作,，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行,，利息也只會(huì)比前期更低。

等額本金還款期已過1/3的購房者,。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金,，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說,，這種還款方式越到后期,，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少,。在這種情況下,，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息,，后期所還的更多是本金,，利息高低對(duì)還款額影響不大。

等額本息還款已到中期的購房者,。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清,。也就是說,，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減,。到了還款中期,，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大,。

（原標(biāo)題：圖文：你給銀行還錢,，要看它的臉色）