在多數(shù)商業(yè)銀行與購房者簽訂的《個(gè)人住房借款合同》上,，對房貸利率的調(diào)整方式進(jìn)行的約定都是這樣的：貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次,。也就是說,，對于多數(shù)房貸族來說,，1月份是房貸利率調(diào)整的月份。

今年6月8日起,，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率從7.05%降至6.8%,；7月6日起，又進(jìn)一步降至6.55%,。也就是說,，今年房貸利率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中國銀行江漢支行理財(cái)師吳丹給記者算了一筆賬,，以等額本息還款方式為例,，購房者申請50萬元30年期商貸，今年6月8日前,，月供為3343元,；明年1月1日后，利率執(zhí)行6.55%的標(biāo)準(zhǔn),，月供為3177元,，下降了166元左右。

家住徐東大街的陳先生在2009年6月,，商貸100萬購買了一套商品房,，可以享受7折利率。對于像陳先生這樣的購房者,，明年適用的利率是在6.55%上打7折即4.59%,，比現(xiàn)在7.05%打7折后，低0.35個(gè)百分點(diǎn),，以此計(jì)算,，100萬貸款的月供將比今年少189元。享受利率8.5折優(yōu)惠的房貸,，月供則少242元,。

如果是二套房貸，即利率1.1倍,，則明年執(zhí)行的新利率將變?yōu)?.21%,，比目前低0.54個(gè)百分點(diǎn)，那么,，購房人的月供將減少335元,。“大多數(shù)購房者的貸款金額在40萬元至100萬元,，執(zhí)行新利率后,，房貸月供將下降100元至300余元”。吳丹說,。

至少提前一個(gè)月申請

“辦房貸提前還款,，遭到銀行各種刁難,。先是說現(xiàn)在提前還款的人很多，要填單子排隊(duì)等三個(gè)月以后通知了才能辦,；然后又是你提前還款有三個(gè)月的違約金,。”近日,，有網(wǎng)友在微博上吐槽年底提前還貸太困難,，被不少網(wǎng)友跟帖稱“有同感”。

記者走訪武漢多家銀行發(fā)現(xiàn),，對于提前還貸,，大多數(shù)銀行都規(guī)定需要提前申請，申請期至少是一個(gè)月,。招行武漢分行客服人員稱,，提前還貸特別是商貸需要先通過電話預(yù)約，再等銀行通知到指定網(wǎng)點(diǎn)辦理手續(xù),，最終劃錢還貸至少要一個(gè)月,。

家住團(tuán)結(jié)大道的郭女士稱，她10月底申請了提前還貸,，和銀行說好了12月6日去還,。但因出差未能趕回武漢，和銀行一再解釋希望能緩一天,，但是銀行不同意,，結(jié)果還貸時(shí)間重新被預(yù)約到元旦之后。

此外,，允許申請?zhí)崆斑€貸的時(shí)間也不一樣,。多家銀行都要求至少還款半年或一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸。

武漢一家國有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人介紹,，借款人提前還貸之后,，銀行就不能再收取已還部分所對應(yīng)的利息收入了，長遠(yuǎn)地講,，銀行的利息收入就減少了,，所以銀行在受理提前還貸業(yè)務(wù)時(shí)，熱情并不高,。此外，年底銀行貸款規(guī)模的考核壓力很大,，如果借款人提前還貸,，銀行沒有時(shí)間把收回的貸款額度重新投放出去，銀行報(bào)表上的貸款總額就會減少,，銀行就得不償失了,。

今年11月,，在中資銀行普遍收緊首套房貸利率優(yōu)惠政策時(shí)，在漢的東亞,、匯豐等外資銀行仍給出了最低8.5折的優(yōu)惠,。

不過，在提前還款方面,，中外資銀行各有不同,。

記者以購房者身份咨詢東亞銀行?？头藛T介紹,，規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為36個(gè)月內(nèi)提前還款，要按照還款金額的3%來收取費(fèi)用,，36個(gè)月之后為2%,。匯豐銀行客服人員則稱，一年后全部還款手續(xù)費(fèi)至少3萬元,，兩年后全還手續(xù)費(fèi)至少2萬,，三年后不收手續(xù)費(fèi)。

相比之下,，大部分中資銀行多是以罰息形式收取手續(xù)費(fèi),，一般提前還款要支付1個(gè)月的利息。以50萬元商貸30年計(jì)算,，一個(gè)月利息不到3000元,，假如提前還款30萬元，中資銀行罰息的話為3000元,，外資行3%的手續(xù)費(fèi)為9000元,。

而交行、招行等銀行表示,，只要在可以申請?zhí)崆斑€貸的時(shí)間內(nèi)提前還款,，不收取手續(xù)費(fèi)或罰息。

中行理財(cái)師吳丹建議,，如果市民短期內(nèi)有較高收益項(xiàng)目可投資的,，不必趕在年底湊熱鬧去提前還貸。三種情況下不宜提前還貸：

簽訂貸款合同時(shí)享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠,。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠,，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作,，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行,，利息也只會比前期更低。

等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金,，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息,。也就是說，這種還款方式越到后期,，所剩的本金越少,，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下,，當(dāng)還款期超過1/3時(shí),，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金,，利息高低對還款額影響不大,。

等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中,。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說,，每月還款額中的本金比重逐月遞增,、利息比重逐月遞減。到了還款中期,，已經(jīng)償還了大部分的利息,，因此提前還貸意義也不大。

（原標(biāo)題：圖文：你給銀行還錢,，要看它的臉色）