民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從希望逐漸走向絕望的時(shí)候,，日本整個(gè)社會(huì)也沒有出現(xiàn)大的波瀾和動(dòng)蕩

如果說泡沫破滅之初，日本國民在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有回升的希望之中不斷消化地價(jià)下跌的事實(shí),，那么,，當(dāng)1991年第2季度后日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入蕭條、國內(nèi)失業(yè)人數(shù)增加,、國民持有的股票和房屋價(jià)值大大縮水,、民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從希望逐漸走向絕望的時(shí)候，日本整個(gè)社會(huì)也沒有出現(xiàn)大的波瀾和動(dòng)蕩,，這其中有著深層次的原因,。

首先，日本是一個(gè)法治國家,，也是一個(gè)誠信社會(huì),，國民普遍具有較強(qiáng)的契約意識(shí)。孩子從小就受到家庭和學(xué)校的教育,，要遵紀(jì)守法,，信守承諾。在日本,，進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí),，賣方會(huì)事先把各種風(fēng)險(xiǎn)及其后果講得非常清楚，如果買方愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任,，雙方才有可能成交簽約,。這樣，買賣雙方對(duì)自身的權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn),、責(zé)任等都有充分的了解,，而一旦簽約，遵守契約則是理所當(dāng)然的事情,。如果成交之后出現(xiàn)問題和糾紛,，可以訴諸相關(guān)法律，對(duì)各類違約行為進(jìn)行相應(yīng)的處罰,。

其次,，房價(jià)下跌對(duì)普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人對(duì)房地產(chǎn)的買賣,、持有和轉(zhuǎn)讓都需要繳納一定的稅,，如房地產(chǎn)取得稅、印花稅,、固定資產(chǎn)稅,、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅等。如果將房屋作為財(cái)產(chǎn)留給子女的話,，還需要繳納贈(zèng)與稅和繼承稅,。購房的稅收成本和負(fù)擔(dān)，成為日本人在買房時(shí)需要權(quán)衡的一個(gè)重要因素,。所以,，日本的普通工薪階層和低收入者一般買不起房，有錢人也不會(huì)出于投資目的而囤積多套住房,。另一方面,，在日本，有很多人靠租房生活,，年輕人結(jié)婚時(shí)租房現(xiàn)象也很普遍,，而租房者往往是低收入階層，地價(jià),、房價(jià)下跌也會(huì)推動(dòng)房租下降,，使他們可租到更便宜的住房。還有一點(diǎn)需要注意的是,，日本在泡沫經(jīng)濟(jì)尚未形成之前,，業(yè)已建立起相對(duì)完善的失業(yè),、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度,，基本上能夠保證所有人的基本生活,，這也有助于抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)和突發(fā)事件，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定,。

泡沫破滅的啟示：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不存在“土地神話”,，房價(jià)不可能只漲不跌

當(dāng)前，圍繞中國房價(jià)的討論十分激烈,。毋庸置疑,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，其直接的表象就是大量資金脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì),，流入房地產(chǎn)市場(chǎng),，引起房價(jià)異常上漲，幅度已經(jīng)明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長水平,，也大大超出了民眾的支付能力,。那么，中國是否會(huì)像日本上世紀(jì)90年代初那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅?這是近兩年來一直被各界關(guān)注和爭議的問題,。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，中國城市化水平還不高，土地資源有限,，房價(jià)有自然上漲的壓力;購房者以自我資金為主,，面向房地產(chǎn)的貸款規(guī)模有限;中國的外資較多，美國要求人民幣升值難以得到廣泛支持,，所以,，中國不會(huì)出現(xiàn)像日本那樣的泡沫破滅。也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，中國的現(xiàn)狀與當(dāng)年的日本有著很多相似之處,，如：出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)、人民幣升值,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等,，中國可能會(huì)像日本那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，甚至?xí)热毡靖鼑?yán)重,。還有一種介于二者之間的觀點(diǎn),。不管何種觀點(diǎn)，從這些觀點(diǎn)的爭論中我們可以看出,，泡沫形成和破滅的原因是復(fù)雜多樣的,。