二,、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的四個特征

與西方國家房地產(chǎn)市場相比，中國房地產(chǎn)市場存在以下四個方面的差異,，不能簡單比照國外房地產(chǎn)市場波動的歷史來推測中國房市走勢,。

1.中國的房地產(chǎn)市場仍屬發(fā)展中市場，存在剛性需求

我國房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)末起步,，目前尚處于發(fā)展的早期階段,。從市場成熟度看，北京,、上海等少數(shù)一線城市只是在近兩年二手房交易量占比才上升到60%左右,，離成熟市場還有距離,，其他城市則相差更遠。目前我國城鎮(zhèn)化率剛達到50%,，如果未來20年將城鎮(zhèn)化率提高到70%的國際平均水平,，每年將有1500萬左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。過去10年中,，我國人均收入年均增長12%,，預(yù)計未來也將保持較高的增速。大量以收入增長為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)剛性需求,，是實現(xiàn)以價換量的基本條件,。只要房地產(chǎn)市場經(jīng)過了實質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進場,。

2.中國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)尚不完善,，存在調(diào)整空間

住房是兼具社會和商品屬性的特殊產(chǎn)品。出于社會穩(wěn)定的需要,，一些主要工業(yè)化國家都通過不同形式向民眾提供保障性住房,，使住房結(jié)構(gòu)能夠滿足不同層次人群的合理需求。但到目前為止,，我國的住房供應(yīng)仍存在較大結(jié)構(gòu)性缺陷,，保障房覆蓋率不超過10%，遠不能滿足中,、低收入群體的必要需求,。“十二五”期間,，我國將建設(shè)3600萬套保障房,，使城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達20％左右。住房保障體系的建設(shè),，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將起到積極的作用,。

3.房地產(chǎn)杠桿率低，風(fēng)險主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)

盡管我國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性,，但杠桿率仍較低,。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右,。我國老百姓對住房看得很重,，輕易不會出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負債,，家庭的整體負債率很低,。2010年，住戶貸款/GDP只有28%,，而在此輪危機爆發(fā)前夕的2006年,，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達170%,。我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款（土地貸款、開發(fā)貸款和購房貸款）占全部貸款余額在20%左右,，按揭貸款只占GDP的12%,，比美國低了60個百分點,，按揭貸款證券化率為零,。另一方面，由于我國房地產(chǎn)市場以新房為主,，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)和地方財政收入均影響較大,。2010年房地產(chǎn)增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑業(yè)增加值合計占比更是高達12.22%,。

綜合上述情況,，我國房地產(chǎn)市場調(diào)整可能引致的風(fēng)險將主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會像美國那樣由于房地產(chǎn)內(nèi)部的去杠桿化而引起金融市場的塌陷,。任何有助于保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn),、保持地方必要財政收入的措施，都能有效降低房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險,。同時房地產(chǎn)風(fēng)險的傳導(dǎo)過程,，也會因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時滯，從而為化解風(fēng)險提供了必要的時間和空間,。

4.房價回落是政府主動調(diào)控所致,，并非供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)

2010年以來，為促使房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展,，政府采取了一系列調(diào)控措施,，抑制了房價的過快上漲，削弱了房地產(chǎn)市場的金融屬性,。當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格回落,，是政府主動調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場自我惡化,、發(fā)展乏力所造成,。針對今后我國房地產(chǎn)市場的走勢，政府仍擁有很大的政策調(diào)整空間和靈活度,。