現(xiàn)階段商品房蘊(yùn)涵的土地資產(chǎn)在交易中逐步增值的市場信號,，在很大程度和范圍內(nèi)誘導(dǎo)住房的消費(fèi)功能讓位于投資功能
土地出讓價格的上漲總是會帶動所在區(qū)域未開發(fā)和在開發(fā)、在銷售和已銷售的商品房重置成本的上漲,。不論在商品房銷售市場還是在二手房交易市場,，交易雙方都會依據(jù)住房重置成本而非歷史成本進(jìn)行交易。在土地價格不斷上漲的預(yù)期下,，住房投資實(shí)質(zhì)上已不是針對商品房所含房產(chǎn)物業(yè)的投資,，而是依據(jù)商品房所蘊(yùn)涵土地資產(chǎn)的投資。住房消費(fèi)功能讓位于投資功能的情形,，在演繹房價上漲曲線的同時,，也容易致使地方政府將土地資源投向商品房市場。
形成以上結(jié)果的原因,，很大程度是因為政府對不同性質(zhì)房產(chǎn)的土地產(chǎn)權(quán)有著不同的政策界定,。在現(xiàn)有住房供應(yīng)體系中，除經(jīng)濟(jì)適用房持有者在補(bǔ)交一定金額土地出讓金可將房產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)換成商品房以外,，公租房,、城中村農(nóng)居和小產(chǎn)權(quán)房并不能通過補(bǔ)交土地出讓金來改變房產(chǎn)的性質(zhì)。對此問題的進(jìn)一步分析涉及商品房的資產(chǎn)增值功能,。商品房資產(chǎn)由地產(chǎn)（土地使用權(quán)）與房產(chǎn)兩部分組成,，其中房產(chǎn)價值相對穩(wěn)定，地產(chǎn)價值則隨土地出讓價格的上漲而上漲,，其他類別房產(chǎn)不具有產(chǎn)權(quán)不能獲取地產(chǎn)的增值,。在這樣的政策導(dǎo)向下，社會資金就會追逐商品房資產(chǎn),，尤其是在出現(xiàn)通貨膨脹或預(yù)期時,。
學(xué)術(shù)界關(guān)于一次性征收70年土地出讓金的評論，大都是圍繞地方政府官員在有限任期內(nèi)快速籌措城市建設(shè)資金以及與此相關(guān)聯(lián)的地方債務(wù)來展開的,。這些評論揭示了地方政府最大限度獲取土地出讓收益的動機(jī),，但沒有從制度或政策角度對土地出讓金政策之于住房市場自我調(diào)節(jié)的機(jī)制性障礙等問題進(jìn)行專門的分析。
以公租房建設(shè)為契機(jī),，按年征收土地出讓金或許是走出房地產(chǎn)運(yùn)行困境的一條可供選擇的路徑,，這是基于把居民家庭住房支出費(fèi)用控制在可支配收入合理比例的考慮
以按年征收土地出讓金用地來開發(fā)建設(shè)公租房的總體思路，是賦予公租房以完全產(chǎn)權(quán),，在限制按套轉(zhuǎn)讓的前提下不限制以小區(qū)產(chǎn)權(quán)或項目公司股權(quán)方式實(shí)施的轉(zhuǎn)讓,。按年征收土地出讓金的價格，由地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖胨骄C合考慮按年攤銷公租房開發(fā)建造,、營運(yùn)維修成本及合理利潤來確定,，并以此確定公租房的租金水平,。該思路的可行性在于：公租房可交易的完全產(chǎn)權(quán)及預(yù)留的合理回報，能夠吸引民營企業(yè)和社會資金進(jìn)入該領(lǐng)域投資,，既可以減輕地方政府在公租房建設(shè)方面的資金壓力,，又可以為地方政府開辟區(qū)別于商品房市場以外的穩(wěn)定的土地出讓收益。
目前我們對如何處理非商品房產(chǎn)權(quán)遇到了一系列的問題,，如果按年征收土地出讓金的公租房能結(jié)合市場化方式有效運(yùn)行并取得績效,，那么，經(jīng)濟(jì)適用房,、城中村農(nóng)居和小產(chǎn)權(quán)房也可通過按年征收土地出讓金方式轉(zhuǎn)化為公租房,。
現(xiàn)行土地制度安排難以建立同商品房市場協(xié)調(diào)運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制，也不能解決城中村農(nóng)居和小產(chǎn)權(quán)房地價補(bǔ)繳問題,，而按年征收土地出讓金則有可能解決這些問題,。因為它既可以提高社會存量房產(chǎn)的利用效率，又能有效分流以自住為目的商品房市場的消費(fèi)性需求,。此外,，參照城市居民家庭可支配收入水平確定的土地出讓金水平，也確定了城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民土地?fù)p失的按年補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。
近年中央政府十分重視公租房的建設(shè),，各地對公租房的運(yùn)作模式尚在探索之中。以按年征收土地出讓金方式來供應(yīng)住房用地,，可以統(tǒng)一各類住房資產(chǎn)的價值基礎(chǔ),，引導(dǎo)各相關(guān)利益主體實(shí)現(xiàn)滿足居住功能的住房資源配置。按年征收土地出讓金的結(jié)果之一,，是公租房的地產(chǎn)增值收益歸政府而非房產(chǎn)持有者,，這會引導(dǎo)房地產(chǎn)投資功能向居住功能的回歸，有效制約70年土地使用權(quán)商品房價格的非理性上漲?，F(xiàn)有商品房在70年土地使用權(quán)到期后,，可以過渡到按年征收土地出讓金的方式。
我國房地產(chǎn)市場需要向滿足消費(fèi)性需求的住房市場回歸,，回歸的導(dǎo)向或標(biāo)志,，是一般居民家庭的住房消費(fèi)支出，不論是擁有產(chǎn)權(quán)方式還是租賃居住方式,，都應(yīng)控制在可支配收入的合理比例之內(nèi),。從這個導(dǎo)向出發(fā)，按年征收土地出讓金制度就具有重要的意義,。（作者單位：浙江工商大學(xué)）
