當(dāng)前，保障性住房建設(shè)已成為人民群眾關(guān)心的熱點問題,。加快保障性住房建設(shè),，不僅需要在土地供應(yīng)、建設(shè)體制機制等方面進(jìn)行改革創(chuàng)新,，而且需要加大金融創(chuàng)新力度,，拓寬融資渠道，確保滿足保障性住房建設(shè)的資金需求,?！笆濉逼陂g，上海市將進(jìn)一步健全分層次,、多渠道,、成系統(tǒng)的住房保障體系，規(guī)劃再建設(shè)100萬套保障性住房,，通過完善各項制度,，優(yōu)化管理體制和運作機制，加大人民群眾保障性住房的政策受益面,。
確保合理回報率是吸引資金投建公租房關(guān)鍵
在上海市“四位一體”的保障房體系中,，廉租房,、經(jīng)濟適用房和動遷安置房在土地供應(yīng)、建設(shè)投融資方面已有一套較為成熟的運作機制,，建設(shè)資金的籌措有一定基礎(chǔ),。而由于公共租賃房建設(shè)資金投入量大，加上租金凈收益低導(dǎo)致資金占用時間相當(dāng)長,，如何確保一定合理的資金回報率，成為能否吸引各種社會資金參與建設(shè)公租房項目的關(guān)鍵問題,。
根據(jù)相關(guān)測算,，目前上海市中心城區(qū)的土地動拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米已超過1萬元。而上海市住房租賃市場的租售比已嚴(yán)重失衡,，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求,，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右,。按照人民銀行最新公布的數(shù)據(jù),，五年以上銀行貸款利率為6.8%，如按照優(yōu)惠貸款利率下浮10%計算,，利率為6.12%,，比租金凈收益率高2.62百分點。租金收益與利息存在較大缺口,，成為當(dāng)前公租房建設(shè)融資中遇到的非?，F(xiàn)實的難題。
“十二五”期間上海市計劃新開工建設(shè)和籌措公租房1000萬平方米,，約20萬套,。如果按照中心城區(qū)的動拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米1萬元測算，“十二五”期間上海市公租房建設(shè)資金共需約1000億元,，除去30%的資本金,，則共需通過市場融資籌措700億元建設(shè)資金。如此大的資金需求規(guī)模,，而且資金收益率又相對較低,、還款周期相當(dāng)長，將難以通過傳統(tǒng)的融資模式進(jìn)行籌措,。因此,，必須加大金融創(chuàng)新力度，拓寬融資渠道,，努力籌措公租房的建設(shè)資金,。
收益率相對穩(wěn)定是公租房投建的主要特點
與一般商品房開發(fā)項目不同，公租房建設(shè)雖然資金需求量大,、租金凈收益率較低而且占用時間周期長,，但其收益具有相對穩(wěn)定的特點,。當(dāng)前，我國金融市場的資金來源中,，保險資金,、企業(yè)年金、公積金等在投資偏好上普遍具有投資周期長,、收益回報率要求相對穩(wěn)定的特性,。為此，我們結(jié)合上海實際,，在金融管理部門和金融機構(gòu)的支持下,，積極研究和探索公租房建設(shè)投融資模式，吸引多種渠道資金以多元化方式支持公租房建設(shè),。目前已進(jìn)行的探索包括：
第一,，用好用足政策性和商業(yè)銀行的中長期貸款。上海市“十二五”期間1000萬平方米公租房的建設(shè)規(guī)劃,，其中50%可以通過大中型企業(yè),、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等單位自行開發(fā)建設(shè)。這部分租賃房直接利用企業(yè)已取得土地或集體建設(shè)用地,，土地成本較低,，租售比相對較高，同時加上建設(shè)主體具有其他的還款來源,，因此融資能力相對較強,。對于這部分單位租賃房的建設(shè)資金可以充分利用銀行貸款。
第二,，用好公積金結(jié)余資金,。按照國家有關(guān)規(guī)定，住房公積金結(jié)余資金可以貸款支持公共租賃房建設(shè),。按照最新公積金貸款利率,，即使上浮10%，五年以上貸款利率為5.17%,，資金成本低于同期銀行貸款優(yōu)惠利率,。
第三，創(chuàng)新保險資金運用范圍,，以債權(quán)投資計劃方式融入保險資金支持公共租賃房建設(shè),。保險資金尤其壽險資金是投資市場的長期投資資金。近年來,，我國保費收入每年都以1萬億元以上的規(guī)模增長,，拓寬保險資金投資渠道，是當(dāng)前我國保險資金運用的重要課題。在保險資金投資的資產(chǎn)配置中,，為確保資金的安全性,，必須有一定量的收益不一定很高但現(xiàn)金流必須穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，這樣的資產(chǎn)配置需求正與公租房投資特點基本吻合,。
進(jìn)一步創(chuàng)新融資方式拓寬公租房融資渠道
拓寬公租房融資渠道,、創(chuàng)新融資方式需金融監(jiān)管部門的政策支持和金融市場的探索，下一步我們還考慮可以有以下幾種新方式：
第一,，充分利用上海金融市場優(yōu)勢,，積極探索公租房建設(shè)項目中長期票據(jù)融資。最近,，我們正會同部分區(qū)政府,，在明確具有一定融資能力公租房投資建設(shè)主體的條件下，探索利用銀行間市場發(fā)行中長期票據(jù)等融資工具,，多方式融通市場各方資金,。
第二,，加大房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金的研究和探索力度,。上海城市級差地租效益高。發(fā)展房地產(chǎn)物業(yè)信托投資基金,，將商業(yè)物業(yè)的較高收益租金與公租房的低收益租金并入一個投資資產(chǎn)池,，不僅可以解決公租房長期投資問題，而且可以盤活存量商業(yè)物業(yè),，拓寬社會資金的投資渠道,，疏導(dǎo)社會資金流動性過剩，可謂一舉多得,。目前,，上海市已研究制定了幾個可操作的房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金方案。
第三,，積極探索公積金,、保險資金的股權(quán)投資方式。只要處理好公積金,、保險資金公租房股權(quán)投資的市場流動性問題,，解決這些資金投資的有效退出機制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式,。上海市金融市場體系較為完善,，金融資源豐富，金融創(chuàng)新能力強,，我們完全有條件在這方面作有益的探索,。
第四，研究設(shè)立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資新模式,。當(dāng)前我國社會資金相對比較寬裕,，流動性相對過剩。發(fā)起設(shè)立投資基金,，通過投資金融市場與投資公租房同步運作,，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社會資金,，緩解了流動性過剩,，而且可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品，活躍金融市場,。
當(dāng)然,，上海市保障房投融資模式的不斷探索，還需要金融體制和政策的支持,，也必須要與公租房建設(shè)土地供應(yīng)以及財稅政策相配套,。只要堅持金融創(chuàng)新，拓寬融資渠道,，加大政策力度,，在與其他相關(guān)政策相配合形成的綜合效應(yīng)下，上海市保障性住房的建設(shè)目標(biāo)一定會實現(xiàn),。
