當前,，保障性住房建設已成為人民群眾關心的熱點問題。加快保障性住房建設,，不僅需要在土地供應,、建設體制機制等方面進行改革創(chuàng)新，而且需要加大金融創(chuàng)新力度,，拓寬融資渠道,，確保滿足保障性住房建設的資金需求?！笆濉逼陂g,，上海市將進一步健全分層次、多渠道,、成系統(tǒng)的住房保障體系，規(guī)劃再建設100萬套保障性住房,，通過完善各項制度,，優(yōu)化管理體制和運作機制,，加大人民群眾保障性住房的政策受益面。
確保合理回報率是吸引資金投建公租房關鍵
在上海市“四位一體”的保障房體系中,，廉租房,、經(jīng)濟適用房和動遷安置房在土地供應、建設投融資方面已有一套較為成熟的運作機制,，建設資金的籌措有一定基礎,。而由于公共租賃房建設資金投入量大，加上租金凈收益低導致資金占用時間相當長,，如何確保一定合理的資金回報率,，成為能否吸引各種社會資金參與建設公租房項目的關鍵問題。
根據(jù)相關測算,，目前上海市中心城區(qū)的土地動拆遷成本加上建設成本每平方米已超過1萬元,。而上海市住房租賃市場的租售比已嚴重失衡，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求,，即使按照低于市場水平10%來測算,，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右。按照人民銀行最新公布的數(shù)據(jù),，五年以上銀行貸款利率為6.8%,，如按照優(yōu)惠貸款利率下浮10%計算，利率為6.12%,，比租金凈收益率高2.62百分點,。租金收益與利息存在較大缺口，成為當前公租房建設融資中遇到的非?，F(xiàn)實的難題,。
“十二五”期間上海市計劃新開工建設和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套,。如果按照中心城區(qū)的動拆遷成本加上建設成本每平方米1萬元測算,，“十二五”期間上海市公租房建設資金共需約1000億元，除去30%的資本金,，則共需通過市場融資籌措700億元建設資金,。如此大的資金需求規(guī)模，而且資金收益率又相對較低,、還款周期相當長,，將難以通過傳統(tǒng)的融資模式進行籌措。因此,，必須加大金融創(chuàng)新力度,，拓寬融資渠道，努力籌措公租房的建設資金。
收益率相對穩(wěn)定是公租房投建的主要特點
與一般商品房開發(fā)項目不同,，公租房建設雖然資金需求量大,、租金凈收益率較低而且占用時間周期長，但其收益具有相對穩(wěn)定的特點,。當前,，我國金融市場的資金來源中，保險資金,、企業(yè)年金,、公積金等在投資偏好上普遍具有投資周期長、收益回報率要求相對穩(wěn)定的特性,。為此,，我們結合上海實際，在金融管理部門和金融機構的支持下,，積極研究和探索公租房建設投融資模式,，吸引多種渠道資金以多元化方式支持公租房建設。目前已進行的探索包括：
第一,，用好用足政策性和商業(yè)銀行的中長期貸款,。上海市“十二五”期間1000萬平方米公租房的建設規(guī)劃，其中50%可以通過大中型企業(yè),、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等單位自行開發(fā)建設,。這部分租賃房直接利用企業(yè)已取得土地或集體建設用地，土地成本較低,，租售比相對較高,，同時加上建設主體具有其他的還款來源，因此融資能力相對較強,。對于這部分單位租賃房的建設資金可以充分利用銀行貸款,。
第二，用好公積金結余資金,。按照國家有關規(guī)定,，住房公積金結余資金可以貸款支持公共租賃房建設。按照最新公積金貸款利率,，即使上浮10%,，五年以上貸款利率為5.17%，資金成本低于同期銀行貸款優(yōu)惠利率,。
第三,，創(chuàng)新保險資金運用范圍，以債權投資計劃方式融入保險資金支持公共租賃房建設,。保險資金尤其壽險資金是投資市場的長期投資資金,。近年來，我國保費收入每年都以1萬億元以上的規(guī)模增長，拓寬保險資金投資渠道,，是當前我國保險資金運用的重要課題,。在保險資金投資的資產(chǎn)配置中，為確保資金的安全性,，必須有一定量的收益不一定很高但現(xiàn)金流必須穩(wěn)定的資產(chǎn)配置，這樣的資產(chǎn)配置需求正與公租房投資特點基本吻合,。
進一步創(chuàng)新融資方式拓寬公租房融資渠道
拓寬公租房融資渠道,、創(chuàng)新融資方式需金融監(jiān)管部門的政策支持和金融市場的探索，下一步我們還考慮可以有以下幾種新方式：
第一,，充分利用上海金融市場優(yōu)勢,，積極探索公租房建設項目中長期票據(jù)融資。最近,，我們正會同部分區(qū)政府,，在明確具有一定融資能力公租房投資建設主體的條件下，探索利用銀行間市場發(fā)行中長期票據(jù)等融資工具,，多方式融通市場各方資金,。
第二，加大房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金的研究和探索力度,。上海城市級差地租效益高,。發(fā)展房地產(chǎn)物業(yè)信托投資基金，將商業(yè)物業(yè)的較高收益租金與公租房的低收益租金并入一個投資資產(chǎn)池,，不僅可以解決公租房長期投資問題,，而且可以盤活存量商業(yè)物業(yè)，拓寬社會資金的投資渠道,，疏導社會資金流動性過剩,，可謂一舉多得。目前,，上海市已研究制定了幾個可操作的房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金方案,。
第三，積極探索公積金,、保險資金的股權投資方式,。只要處理好公積金、保險資金公租房股權投資的市場流動性問題,，解決這些資金投資的有效退出機制,，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。上海市金融市場體系較為完善,，金融資源豐富,，金融創(chuàng)新能力強，我們完全有條件在這方面作有益的探索。
第四,，研究設立公租房組合投資基金,，創(chuàng)新公租房投融資新模式。當前我國社會資金相對比較寬裕,，流動性相對過剩,。發(fā)起設立投資基金，通過投資金融市場與投資公租房同步運作,，均衡投資收益,，不僅可以吸引一部分社會資金，緩解了流動性過剩,，而且可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品,，活躍金融市場。
當然,，上海市保障房投融資模式的不斷探索,，還需要金融體制和政策的支持，也必須要與公租房建設土地供應以及財稅政策相配套,。只要堅持金融創(chuàng)新,，拓寬融資渠道，加大政策力度,，在與其他相關政策相配合形成的綜合效應下,，上海市保障性住房的建設目標一定會實現(xiàn)。
