此次調(diào)整后的房貸利率沒有達到近年較高的水平，讓貸款期限動輒長達３０年的購房者未必在乎,。指望一次或兩次加息來影響購房者的預(yù)期,，恐怕難有明顯的效果,。房貸屬于中長期貸款,，購房者對貸款期內(nèi)的利率變動有一定的思想準備，不會對一兩次加息表現(xiàn)得過于敏感及恐慌,。
時隔近３年后，央行突然宣布加息,。與以往不同,，很多專家指出此次加息的初衷之一是針對樓市調(diào)控,，甚至認為加息比限購政策更具調(diào)控威力,。那么,，加息是不是壓垮高房價的“最后一根稻草”呢,？
加息增加貸款利息成本，對購房者的影響毋庸置疑,。以首套房貸款１００萬元為例,，加息前享受七五折利率為４．４５５％,，若分３０年償還來計算，等額本息還款法的每月還款額為５０４０元,。加息后,，七五折房貸利率升至４．６０５％，則每月需還款金額為５１２９元,，增加了８９元,。相比之下，對于目前嚴格收緊的二套房貸會產(chǎn)生更大影響,。在樓市調(diào)控之前,，二套房貸可申請到７折優(yōu)惠利率，即５年期以上的貸款利率為４．１５８％,，而加息后再按１．１倍執(zhí)行,，二套房貸的利率是６．７５４％，相當于增加六成以上的貸款成本,。
可見,，加息帶給普通購房者的壓力有限，對投資投機性購房者則是“雪上加霜”,。假如同時有多套房貸需要償還,，將影響到此類購房者的資金鏈,。調(diào)控政策的疊加效應(yīng)，會導(dǎo)致大量房客選擇“售改租”,。國內(nèi)市場上的租賃回報率本來就偏低,，調(diào)控帶動租金收益下滑，會使得依靠房租更難以“養(yǎng)活”多套房的貸款,。一旦利率多次上調(diào)，多套房持有者的資金鏈勢必告急,，直接考驗其償還能力,。
與此同時，加息對樓市的影響還表現(xiàn)在另一個層面,。正如有的專家指出,，此次中長期存款利率的加息幅度大于短期存款，例如,，一年期存款加息０．２５個百分點,，而五年期存款加息０．６個百分點，這既是為了抑制通脹,，也是出于回籠貨幣的考慮,。流動性收緊，對樓市也會構(gòu)成一定影響,，開發(fā)商拿到優(yōu)惠貸款的難度更大了,。而且，近日公布的９月份ＣＰＩ增幅再創(chuàng)新高,。年內(nèi)不排除加息的可能,，上調(diào)存款準備金率的可能性更大。
實際上,，加息給高房價帶來的影響,，更主要表現(xiàn)在心理層面。一方面,，此次加息被不少人判斷為我國可能進入一個加息周期,，在負利率狀況下，小幅多次加息或許會像２００７年那樣接踵而來,。假如一次又一次加息,，償付能力較弱的購房者受到的影響不可低估。另一方面,，房價走勢的預(yù)期對購房者是一個決定性因素。２００７年曾經(jīng)連續(xù)６次加息,，但房價照漲不誤,，購房者不相信儲蓄會跑贏ＣＰＩ,，而是堅信越晚買房子越是追不上房價。假如未來幾年的房價上漲預(yù)期照舊,，此次加息抑制房價的作用肯定有限,。由于購房群體中存在剛性需求，且高端購房者的支付能力較強,，致使貸款利率難以成為決定房價的關(guān)鍵因素,，更難以指望房價像房地產(chǎn)股那樣在加息宣布后“應(yīng)聲大跌”。
值得一提的是,，２００８年１０月２７日實施的房貸政策,，把個人房貸優(yōu)惠利率從８．５折降至７折，使得目前的房貸利率處于近年的較低水平,。雖然首套房貸已很難申請到７折優(yōu)惠利率,，但七五折、八折還是能夠爭取到,，較之前幾年的八五折利率仍有一定的優(yōu)惠,。從近幾年的利率來看，２００７年８月２２日調(diào)整后的五年期貸款基準利率最高,，達到７．５６％,。當時八五折優(yōu)惠利率是６．４２６％，較之目前七五折優(yōu)惠利率的４．６０５％高出一大截?，F(xiàn)在的八五折優(yōu)惠利率是５．２１９％,，也比２００７年８月的八五折優(yōu)惠利率低出不少。換言之,，此次調(diào)整后的房貸利率沒有達到近年較高的水平,，讓貸款期限動輒長達３０年的購房者未必在乎。指望一次或兩次加息來影響購房者的預(yù)期,，恐怕難有明顯的效果,。房貸屬于中長期貸款，購房者對貸款期內(nèi)的利率變動有一定的思想準備,，不會對一兩次加息表現(xiàn)得過于敏感及恐慌,。
此次加息正逢樓市調(diào)控政策升級之際，導(dǎo)致市場特別敏感,，也帶來更多的猜想,。加息消息公布的次日，上證指數(shù)上漲０．０７％,，但房地產(chǎn)股整體跌幅超過４％,。然而，單靠加息來打壓房價會“傷及無辜”。最容易受到?jīng)_擊的群體之一,，是償付能力較弱的工薪階層,，而此類購房者又以購買首套房為主。因而,，房貸政策納入樓市調(diào)控政策的組合拳中,，應(yīng)該體現(xiàn)在差別化信貸政策的嚴格執(zhí)行上，而不是簡單上調(diào)貸款基準利率,。未來加息與否并非主要看房價走勢,，而是取決于防通脹的需要。
