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政府與市場在住房問題上能做什么

政府在住房市場應扮演什么角色,，政府可以把民眾的住房問題一肩扛下來嗎？周天勇的回答是：不可能,。

他的理由有三：第一,，中國未來住房需求巨大，如果不控制房價收入比,，大量人口根本沒有能力買房,。第二，從中國當前的生產(chǎn)力水平來看,，政府沒有能力把幾億人口的居住問題承擔起來,。第三，中央和地方財政負擔都很重,，如果再負擔民眾住房,，不現(xiàn)實。

他提醒說：“我們要吸取拉美一些地區(qū)福利早熟的教訓,，政府給民眾承諾太多,，最后不得不借債，發(fā)票子,，最終造成惡性通貨膨脹,，金融體系崩潰，政府破產(chǎn),?！?/p>

那么中國怎么辦,？周天勇建議，一少部分高端收入者的住房完全通過市場來解決,，另一少部分人的住房問題,，政府通過廉租房的形式來解決，而大部分工薪階層的住房問題,，也要通過市場方式來解決，但是政府要做兩件事：一是要對這部分人的住房進行價格控制,；二是要通過鼓勵創(chuàng)業(yè),，增加就業(yè)，提高收入,，來培養(yǎng)他們的買房能力,。

改革要徹底，不能修修補補

“如果不徹底改革,，財政渠道改變不了,，地方財政還得靠賣地、推高地價的辦法來解決,。從銀行信貸方面來講,，投資客可以通過各種手段套取銀行貸款，也可用個人資金甚至地下錢莊的資金在樓市投機,，監(jiān)管漏洞太大,。”周天勇認為,，這是目前對土地招拍掛制度和信貸制度進行修補性改革的兩大危害,。

特別需要注意的是，“進行修補性改革,，積累的問題會越來越多,，越積越重，最后改革越來越難,?！?/p>

周天勇提出的徹底改革主要涉及四個方面，即改革政府對土地的寡頭壟斷,，形成土地供應的多個主體,；延長土地使用年期，形成穩(wěn)定的土地物權,；改革稅收和地方房地財政體制,，扭轉(zhuǎn)收入渠道；解決城鄉(xiāng)兩棲居住問題,。

第一,，改變目前政府一家賣地的高度寡頭壟斷市場,，形成土地供應的多個主體。允許城鎮(zhèn)國有集體土地平等進入市場,，只要符合規(guī)劃,，不再經(jīng)過征用；允許土地使用權所有者（法人）到市場掛牌交易,。

第二,，延長土地使用年期，形成穩(wěn)定的土地物權,，解決土地出讓的接續(xù)問題,。住宅用地可擁有200年使用期，商用地可擁有100年的使用期,，以此解決有些土地使用權即將到期而無法交易的問題,。

第三，改革稅收和地方房地財政體制,，扭轉(zhuǎn)收入渠道,。簡化征收各種房地稅費，改為三種稅：房地產(chǎn)交易增值稅（把土地出讓金改為增值稅,，房產(chǎn)交易也征收增值稅）,，房產(chǎn)稅，因占地過多的土地使用稅,。

因為土地財政的不可持續(xù),，當前的“土地財政為未來的地方財政埋下很大隱患，”周天勇建議把上述三項稅改為地方稅,，如此,，便把不可持續(xù)的土地財政，變?yōu)榭沙掷m(xù)的日益增長的地方財政,。

對于房產(chǎn)稅的征收辦法,，周天勇建議，“應該先在住宅上開征,，哪怕開始稅率低一些”,。開征房產(chǎn)稅的稅率不要中央決定，而由地方?jīng)Q定,。對低端收入者的房產(chǎn)稅,，在合理的面積范圍內(nèi)，政府要進行補貼,，先征后補,，但不能免。對其他收入超面積居住的人群進行累進征稅,。當然,，考慮到工薪階層的負擔,，開征房產(chǎn)稅要以適當增加其工資為前提，對企業(yè),、事業(yè)單位,、社會團體、自收自支機構等的人員增加工資或補貼,。

按周天勇的計算,，現(xiàn)在不算小產(chǎn)權房，全國商品房面積總共大約200億平方米,，如果按照全國平均價格5000元每平方米計算,，那就是100萬億的資產(chǎn)，如按照1％征房產(chǎn)稅,，就是1萬億，再加上土地和房產(chǎn)交易增值稅,，以及占地過多的土地使用稅,，總共約1．5萬億，“這樣就能把地方土地財政替換過來了,?！?/p>

第四，解決城鄉(xiāng)兩棲居住問題,。

周天勇說,，對于工礦、交通,、水利用地,，要通過征用，要么政府給安置房,，要么給貨幣,，總之要讓被征地的這部分人有房住，但不能讓其在城鄉(xiāng)都有房子,。對于邊遠山區(qū)的宅基地,，應設立村莊整治基金，或者宅基地復墾基金,，建立宅基地退出機制,。

但是，上述改革也面臨一些困難,，例如,，征稅時如何衡量一線城市和二三線城市的房價差距問題；小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房的征稅問題,；央產(chǎn)房,、房改房,、普通商品房的征稅平衡問題；土地出讓期限不等的商品房征稅問題,，等等,。“很難找到一個各方都滿意的方案,，現(xiàn)在只能是快刀斬亂麻,。”

另外,，必須有配套改革措施,，需要開展全國性的房產(chǎn)普查，對城鄉(xiāng)居民房產(chǎn)（包括小產(chǎn)權房）進行登記,，建立網(wǎng)絡信息平臺,。由稅務機構設置房屋的價值評估機構，等等,。

“通過這樣的改革,，從根本上把房價穩(wěn)定下來?！敝芴煊抡f,，通過鼓勵創(chuàng)業(yè)，增加就業(yè),，提高居民收入,，使大量的工薪階層和一部分農(nóng)民工通過市場來解決居住問題。20年30年后,，使大部分人能住上房,，避免出現(xiàn)住房兩極分化，在房地產(chǎn)領域形成共同富裕,、人民安居樂業(yè)的局面,。（記者　岳振）