久久综合综合久久综合_六月丁香婷婷色狠狠久久_麻豆AV一区二区天美传媒_麻豆产精品一二三产区区_麻豆精品无码国产在线果冻_免费吃奶摸下激烈视频青青网_免费无码又爽又刺激网站_嫩草院一区二区乱码_女人喷液抽搐高潮视频_欧产日产国产精品,亚洲免费视频在线播放,一区二区99精品国产黄色电影,美女精品永久福利在线

(二)保障性住房提供者與商品房住房市場(chǎng)參與者的角色沖突,。

在推進(jìn)商品房建設(shè)的同時(shí),，政府的重要職責(zé)是解決居民居住這一基本生存問題,。因此,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上有兩類房屋，一類是保障性住房,，另一類是商品房,。

政府是所有建設(shè)用地的“供應(yīng)商”，既是商品房的出讓方,，也是經(jīng)濟(jì)適用住房,、廉租住房等保障性住房的提供者。由于商品房開發(fā)具有巨大的利潤(rùn)空間,，因此地方政府往往會(huì)在商品房開發(fā)項(xiàng)目中,，要求開發(fā)商配建一定量的經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房(有些地方為20％)，這樣配建的主要理由是防止人為將居住區(qū)根據(jù)貧富差異建設(shè),。但是,，在經(jīng)濟(jì)適用住房(廉租住房)與商品房配套建設(shè)過程中，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問題：

第一,，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)通常是不以贏利為目的的,，而開發(fā)商的損失極有可能會(huì)從商品房的銷售中彌補(bǔ),。因?yàn)樯唐贩康拈_發(fā)成本一直難以明確計(jì)算,，而且房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng)。這自然會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商仍然會(huì)從不斷攀升的商品房?jī)r(jià)格中獲得超額回報(bào),。這也是導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因,。

第二，從政府的角度講,，因土地是有限的,，政府在經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)中減免土地出讓金，看似未減少土地的供應(yīng)量,，但是在增加經(jīng)濟(jì)適用住房用地的時(shí)候,，政府通常并不增加土地供應(yīng)總量。因而,，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)占地會(huì)使整體住房用地供應(yīng)趨于緊張,，這又會(huì)整體上拉動(dòng)商品房用地地價(jià)上漲，政府的土地收益依然不會(huì)減少多少,。

解決老百姓買不起房的問題是政府的職責(zé),，因而政府應(yīng)當(dāng)采取措施加以解決，而不應(yīng)過分期待開發(fā)商這一市場(chǎng)行為主體有所作為,。一旦政府與開發(fā)商有不當(dāng)搭配交易,，那么這種交易的結(jié)果會(huì)自然地轉(zhuǎn)嫁到潛在的購(gòu)房人身上了。真正解決低收人人群居住問題的方法是不經(jīng)過開發(fā)商,，而直接通過財(cái)政撥款然后委托建筑單位建設(shè),，建成后再租售給特定人群,。當(dāng)然，為此政府必須建立一套相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制,，同時(shí)在土地出讓環(huán)節(jié)即考慮兩類房屋布局,，避免人為分區(qū)，導(dǎo)致社會(huì)矛盾,。政府必須清晰地區(qū)分其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，商業(yè)行為的角色和公共政策行為的角色，一旦混淆兩種角色,，市場(chǎng)行為必然會(huì)遭到扭曲,。

(三)住房保障職能和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控職能的沖突。

同樣,，在公共管理職能范圍內(nèi),，政府的市場(chǎng)調(diào)控職能和政府的保障職能也存在沖突。在理性范圍內(nèi),，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，完全不同于解決低收入者住房的問題,。前者是政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策問題,，后者卻屬于社會(huì)財(cái)富的二次分配問題。前者是國(guó)家經(jīng)濟(jì)決策部門要考慮的問題,，后者是政府的福利責(zé)任問題,。因此，政府在幫助那些真正的窮人解決住房問題的時(shí)候,，應(yīng)完全從社會(huì)福利,、從財(cái)政二次分配的角度考慮，直接補(bǔ)貼窮人或者直接補(bǔ)貼投資建設(shè),。試圖借助自己作為土地供應(yīng)商的角色和項(xiàng)目審批權(quán)限,，進(jìn)行配建，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng),，以解決低收入者的住房問題,，其結(jié)果只能擾亂整個(gè)商品房開發(fā)市場(chǎng)。