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如果2040年城市化水平提高到80%,，城鎮(zhèn)人口將達到11。6億,，如果每人住宅面積按照50平方米計算（考慮包括已經(jīng)建設和今后可能還要建設的一些大戶型和別墅等）,，城鎮(zhèn)住宅面積要在2007年127。34億平方米的基礎上,，再增加452,。66億平方米。假如容積率按照3計算,，還需要增加住宅建設用地2 263萬畝,，2008年到2040年每年平均需要供給住宅建設用地71萬畝。但是,，考慮中國城市化已經(jīng)滯后15%左右,，未來10年可能是城市化的加速時期,，并考慮消化目前已經(jīng)存在的城鎮(zhèn)住宅供給和需求存量方面的缺口，住宅建設用地每年可能需要100萬畝,。如果供給小于此數(shù),，或者超大戶型住房和別墅用地較多，包括一戶購買多套住宅,，住宅用地價格和房價,，勢必會快速上漲。

（二）土地政府壟斷供給型住宅漲價

中國土地的供給市場,，除了政府行政限制土地的供應量外,，另一特征就是政府壟斷。政府一家壟斷性出讓供應土地,，許多個房地產商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地,。地價形成機制為：需求競爭者出最高價者為中標，一般也即成交價,，而對于政府定的最高價沒有其他的土地供應者與其競爭,，沒有使地價下行的其他土地供給者的競爭壓力。

政府壟斷的土地供應市場使城市地價持續(xù)走高,。從北京市住宅用地掛拍招價格來看,，從2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元，有的地塊高達4 500多元,。

統(tǒng)計顯示,，2008年5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價率（成交價高于底價的比例）達59。76%,。其中,，14塊土地成交價高于底價。優(yōu)質地塊的成交價格普遍高出底價100%以上,。在土地尤其是住宅及含住宅項目用地成交大幅上漲的同時,，住宅及含住宅項目用地的樓面價環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲。統(tǒng)計顯示,，2008年5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3 823元/平方米,，環(huán)比4月份上漲了6%，比3月份上漲34%[4],。而一些地方除了政府的一級壟斷外,，還出現(xiàn)了特大房地產企業(yè)對土地的二級壟斷。這又為房價進一步上漲形成了推動力量,。因此,，政府一家壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局，是除了土地供應小于土地需求外,，推動房地產價格持續(xù)上升的最重要的原因,。

輿論普遍指責房地產商的暴利推高了房價,。但是，如果土地供應是一個競爭性的市場,，土地和房屋的供求缺口不大,，基本平衡，房地產商就不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利,，其利潤就會平均化,，回歸合理的范圍。