如果2040年城市化水平提高到80%,，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到11,。6億，如果每人住宅面積按照50平方米計(jì)算（考慮包括已經(jīng)建設(shè)和今后可能還要建設(shè)的一些大戶型和別墅等）,，城鎮(zhèn)住宅面積要在2007年127,。34億平方米的基礎(chǔ)上,，再增加452,。66億平方米。假如容積率按照3計(jì)算,，還需要增加住宅建設(shè)用地2 263萬畝,，2008年到2040年每年平均需要供給住宅建設(shè)用地71萬畝。但是,，考慮中國城市化已經(jīng)滯后15%左右,，未來10年可能是城市化的加速時期，并考慮消化目前已經(jīng)存在的城鎮(zhèn)住宅供給和需求存量方面的缺口,，住宅建設(shè)用地每年可能需要100萬畝,。如果供給小于此數(shù)，或者超大戶型住房和別墅用地較多,，包括一戶購買多套住宅,，住宅用地價格和房價，勢必會快速上漲,。
（二）土地政府壟斷供給型住宅漲價
中國土地的供給市場，除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外,，另一特征就是政府壟斷,。政府一家壟斷性出讓供應(yīng)土地，許多個房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地,。地價形成機(jī)制為：需求競爭者出最高價者為中標(biāo),，一般也即成交價，而對于政府定的最高價沒有其他的土地供應(yīng)者與其競爭,，沒有使地價下行的其他土地供給者的競爭壓力,。
政府壟斷的土地供應(yīng)市場使城市地價持續(xù)走高。從北京市住宅用地掛拍招價格來看,，從2003年的每平方米1 600多元上升到了2008年的3 800多元,，有的地塊高達(dá)4 500多元。
統(tǒng)計(jì)顯示,，2008年5月份北京成交的住宅及商業(yè)用地整體溢價率（成交價高于底價的比例）達(dá)59,。76%。其中,，14塊土地成交價高于底價,。優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格普遍高出底價100%以上。在土地尤其是住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交大幅上漲的同時,，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的樓面價環(huán)比也出現(xiàn)了明顯的上漲,。統(tǒng)計(jì)顯示，2008年5月成交的10宗住宅類用地樓面均價為3 823元/平方米,，環(huán)比4月份上漲了6%,，比3月份上漲34%[4]。而一些地方除了政府的一級壟斷外，還出現(xiàn)了特大房地產(chǎn)企業(yè)對土地的二級壟斷,。這又為房價進(jìn)一步上漲形成了推動力量,。因此，政府一家壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外,，推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的最重要的原因,。
輿論普遍指責(zé)房地產(chǎn)商的暴利推高了房價。但是,，如果土地供應(yīng)是一個競爭性的市場,，土地和房屋的供求缺口不大,，基本平衡,，房地產(chǎn)商就不可能獲得需求遠(yuǎn)大于供給和壟斷土地房屋的暴利，其利潤就會平均化,，回歸合理的范圍。
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