一、城鎮(zhèn)住房制度改革思路的演變
上世紀(jì)80年代末90年代初的時(shí)候,，大家探討住房制度改革,，并且搞了一些試點(diǎn)，最后形成的共識(shí),，包括兩個(gè)方面，一是對(duì)當(dāng)時(shí)存量住房實(shí)行“租售并舉,，提租促售,，以售帶租，小步快走”方針,。當(dāng)時(shí)人們收入低,，不要說商品房價(jià)格，就是成本價(jià)甚至準(zhǔn)成本價(jià),，也承受不起,。只能逐步增加工資同時(shí)提高房租，提到租售平衡點(diǎn)上,，人們就愿意買房了,，反過來再帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。二是對(duì)增量住房的供應(yīng),，提出政府建房,、合作建房、私人建房和房地產(chǎn)開發(fā)商建房并舉,。并舉,，可以防止壟斷，對(duì)不同的人群,，實(shí)行不同的供應(yīng)辦法?，F(xiàn)在回過頭來看，當(dāng)時(shí)的思路完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,。
但實(shí)際操作卻偏離了大家形成的共識(shí),。存量住房一律出售，按市場(chǎng)價(jià)格大家買不起,，只能低價(jià)賣,，實(shí)際是由財(cái)政補(bǔ)貼。老人老辦法,，也還說得通,，但卻導(dǎo)致租賃市場(chǎng)沉寂了差不多十年，誤導(dǎo)了社會(huì)的消費(fèi)觀念,。最關(guān)鍵的問題是增量的供應(yīng),，政府一度不投資，合作建房不鼓勵(lì),，私人建房不允許,，結(jié)果是開發(fā)商一家獨(dú)大,。原來的無房戶和新增的城市人口，都擠到開發(fā)商市場(chǎng)來了,。一個(gè)很要命的問題,，就是一些有錢人逐漸形成了投資投機(jī)的概念，而且慢慢形成了一個(gè)群體,。投資投機(jī),，只要房價(jià)看漲，多高都敢買,，為賣而買,。讓低收入者和投資投機(jī)者一起競(jìng)爭(zhēng)，窮人當(dāng)然是毫無希望,?！胺颗薄ⅰ拔伨印?、“蟻居”,、“啃老”，都是由此而生,，成為日益嚴(yán)重的社會(huì)問題。
對(duì)這樣的住房供應(yīng)模式,，還可作另外的解讀,，就是要求開發(fā)商承擔(dān)解決普通老百姓住房的責(zé)任。而開發(fā)商作為市場(chǎng)主體,，追求收益最大化,，與投資投機(jī)購房者是相契合的。有的開發(fā)商說他只為富人蓋房子,，話不好聽,，群眾不滿意，但是從開發(fā)商的角度講并不算錯(cuò),。問題在哪兒,？根子在住房制度或者住房供應(yīng)模式存在問題。
房改以后將近十年里,，走完全市場(chǎng)化的路子,，低收入者的問題解決不了。最近幾年,，提出了大力加強(qiáng)保障房建設(shè),，把低收入者的住房問題從商品房市場(chǎng)中切割出來，低收入者解決住房問題,，不找開發(fā)商找政府,，這是一個(gè)很大的進(jìn)步,。但是還不夠，我們的城市特別是大中城市,，中等收入人群是一個(gè)相當(dāng)大的人群,，而且日益壯大，讓他們和投資投機(jī)者競(jìng)爭(zhēng),，面臨與過去低收入者相同的問題,，而且日益突出、尖銳,。我們把目前的辦法概括為“市場(chǎng)加保障”,，然而這是一個(gè)很籠統(tǒng)的提法，在這個(gè)大的構(gòu)架之下可以有不同的具體模式,。比如新加坡是85%的人住政府提供的租屋,，15%的人住市場(chǎng)化的豪宅或從事投資投機(jī)。美國也有保障房,，對(duì)一些收入相對(duì)較低的人群也有財(cái)政支持,，以優(yōu)惠利率提供房貸，有保障的成分在里面,。歐洲特別是北歐,，除了保障房以外，還大力扶持中等收入人群建立住房合作社,。由于它是非盈利性組織,，住房價(jià)格比較低，也是既是市場(chǎng)化,，又有保障的成分,。各國具體做法雖然不同，但有一個(gè)共同點(diǎn),，就是把不同收入人群的住房供應(yīng)區(qū)隔開,，實(shí)行不同的住房政策或制度。
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