一,、城鎮(zhèn)住房制度改革思路的演變
上世紀80年代末90年代初的時候，大家探討住房制度改革,，并且搞了一些試點,，最后形成的共識，包括兩個方面,，一是對當時存量住房實行“租售并舉,，提租促售，以售帶租,，小步快走”方針,。當時人們收入低，不要說商品房價格,，就是成本價甚至準成本價,，也承受不起。只能逐步增加工資同時提高房租,，提到租售平衡點上,，人們就愿意買房了，反過來再帶動租賃市場的發(fā)展,。二是對增量住房的供應(yīng),，提出政府建房,、合作建房、私人建房和房地產(chǎn)開發(fā)商建房并舉,。并舉,，可以防止壟斷，對不同的人群,，實行不同的供應(yīng)辦法?，F(xiàn)在回過頭來看，當時的思路完全符合市場經(jīng)濟的規(guī)律,。
但實際操作卻偏離了大家形成的共識,。存量住房一律出售，按市場價格大家買不起,，只能低價賣,，實際是由財政補貼。老人老辦法,，也還說得通,，但卻導致租賃市場沉寂了差不多十年，誤導了社會的消費觀念,。最關(guān)鍵的問題是增量的供應(yīng),，政府一度不投資，合作建房不鼓勵,，私人建房不允許,，結(jié)果是開發(fā)商一家獨大。原來的無房戶和新增的城市人口,，都擠到開發(fā)商市場來了,。一個很要命的問題，就是一些有錢人逐漸形成了投資投機的概念,，而且慢慢形成了一個群體,。投資投機，只要房價看漲,，多高都敢買,，為賣而買。讓低收入者和投資投機者一起競爭,，窮人當然是毫無希望,。“房奴”,、“蝸居”,、“蟻居”、“啃老”,，都是由此而生,，成為日益嚴重的社會問題,。
對這樣的住房供應(yīng)模式，還可作另外的解讀,，就是要求開發(fā)商承擔解決普通老百姓住房的責任,。而開發(fā)商作為市場主體，追求收益最大化,，與投資投機購房者是相契合的,。有的開發(fā)商說他只為富人蓋房子，話不好聽,，群眾不滿意,，但是從開發(fā)商的角度講并不算錯。問題在哪兒,？根子在住房制度或者住房供應(yīng)模式存在問題,。
房改以后將近十年里，走完全市場化的路子,，低收入者的問題解決不了,。最近幾年，提出了大力加強保障房建設(shè),，把低收入者的住房問題從商品房市場中切割出來,，低收入者解決住房問題,，不找開發(fā)商找政府,，這是一個很大的進步。但是還不夠,，我們的城市特別是大中城市,，中等收入人群是一個相當大的人群，而且日益壯大,，讓他們和投資投機者競爭,，面臨與過去低收入者相同的問題，而且日益突出,、尖銳,。我們把目前的辦法概括為“市場加保障”，然而這是一個很籠統(tǒng)的提法,，在這個大的構(gòu)架之下可以有不同的具體模式,。比如新加坡是85%的人住政府提供的租屋，15%的人住市場化的豪宅或從事投資投機,。美國也有保障房,，對一些收入相對較低的人群也有財政支持，以優(yōu)惠利率提供房貸,，有保障的成分在里面,。歐洲特別是北歐,，除了保障房以外，還大力扶持中等收入人群建立住房合作社,。由于它是非盈利性組織,，住房價格比較低，也是既是市場化,，又有保障的成分,。各國具體做法雖然不同，但有一個共同點,，就是把不同收入人群的住房供應(yīng)區(qū)隔開,，實行不同的住房政策或制度。
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