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電影《蝸居》的放映,、房?jī)r(jià)的飛漲，引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)性關(guān)注,。筆者認(rèn)為,，只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%房屋做成廉租屋，用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼,，以美國(guó),、澳大利亞等國(guó)成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這種權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國(guó)民自有資金來(lái)投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上升的收益，便能使得絕大多數(shù)國(guó)民都有房可得,。

購(gòu)房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款莫混淆

所有的專(zhuān)家都對(duì)房?jī)r(jià)如果下跌30%而將給中國(guó)金融系統(tǒng)產(chǎn)生的沖擊憂(yōu)心不已,，特別是美國(guó)次貸危機(jī)以后,，政府決策者更因此始終面對(duì)著銀行房貸可能出現(xiàn)的高額違約風(fēng)險(xiǎn)而躊躇難斷。

但正如上述,，所謂“房貸”其實(shí)是“房地產(chǎn)抵押貸款”的簡(jiǎn)稱(chēng),，它是指貸款用途于房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),、經(jīng)營(yíng),、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款?！便y行對(duì)房地產(chǎn)信貸主要通過(guò)三個(gè)階段實(shí)現(xiàn),，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售,。由此可見(jiàn),，籠統(tǒng)所稱(chēng)的“房貸”其實(shí)應(yīng)該更準(zhǔn)確地分別為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款”和“購(gòu)房抵押貸款”。因此,，不加分別地談?wù)摲抠J違約風(fēng)險(xiǎn),，如果不是別有用心地混淆和偷換概念，那也只能說(shuō)是極其不專(zhuān)業(yè)和不嚴(yán)肅的行為,。

如果仔細(xì)分析我國(guó)的房地產(chǎn)貸款的構(gòu)成，我們就可以發(fā)現(xiàn),，其中在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的銀行個(gè)人住房抵押貸款,，壞賬率極低。

香港各家銀行設(shè)定的房貸不良比例“警戒線(xiàn)”一般都定在1%左右,。由于無(wú)法取得公開(kāi)的全國(guó)數(shù)據(jù),，而僅根據(jù)上海銀監(jiān)局歷年發(fā)布的相關(guān)報(bào)告表明，個(gè)人住房貸款的不良貸款率為0.6%左右,，質(zhì)量在全球以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量都是相對(duì)較好的,。

如果進(jìn)一步仔細(xì)分析，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的銀行貸款,，卻不盡如此,。同樣是上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)表明，住房開(kāi)發(fā)貸款的不良貸款率為2%左右,，是個(gè)人住房貸款不良率的3倍以上,。而應(yīng)當(dāng)看到，上海各大商業(yè)銀行的抵押貸款質(zhì)量在全國(guó)還算是最好的,。

因此如果要就此分級(jí)的話(huà),，完全可以將前者稱(chēng)之為“中國(guó)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款”（優(yōu)貸），而后者可以相對(duì)稱(chēng)之為“中國(guó)的次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款”（次貸）,。