近年來,，城市小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)了較多問題，物業(yè)公司侵犯業(yè)主的違法行為有不斷增多的趨勢,，影響了城市居民安居樂業(yè)與和諧社區(qū)建設,。物業(yè)公司存在損害業(yè)主權(quán)益的違法行為，主要原因是物業(yè)自治主體機構(gòu)——業(yè)主委員會缺位,，對物業(yè)公司沒有發(fā)揮應有的監(jiān)督職能。根據(jù)物業(yè)管理的有關政策規(guī)定,，住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到50%以上時,，應在該住宅小區(qū)開發(fā)建設單位和小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下,，建立物業(yè)管理委員會,，即業(yè)主委員會,。但實際情況是，在全國城市小區(qū)建設中,，業(yè)主委員會的發(fā)展落后于物業(yè)公司,，大部分小區(qū)沒有業(yè)主委員會組織；有的即使組建起來,，但發(fā)揮的職責不明顯,，物業(yè)自治主體缺位現(xiàn)象突出。要提高物業(yè)公司管理水平,，作為小區(qū)物業(yè)管理的最高自治機構(gòu)——業(yè)主委員會,，必須發(fā)揮好監(jiān)督管理作用，否則,，物業(yè)公司的服務質(zhì)量難以得到保證,。
小區(qū)業(yè)委會沒有及時建立與健全，主要有兩個方面原因：一是某些物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商消極抵制業(yè)委會的成立,；二是業(yè)主缺乏成立業(yè)委會的自覺性,，或存在“搭便車”心理，即自己不主動爭取群體利益,，但有利益卻想分享,，使業(yè)主代表與業(yè)委會委員“難產(chǎn)”或發(fā)展不順。
小區(qū)業(yè)主委員會缺位,，這種違背《物業(yè)管理條例》的現(xiàn)象將給物業(yè)管理與社區(qū)發(fā)展帶來諸多問題,，主要有：物業(yè)公司是謀求利益最大化的企業(yè)，小區(qū)內(nèi)沒有組建業(yè)主委員會,，等于小區(qū)沒有主人,，物業(yè)公司既當管家又當主人，不受監(jiān)督的物業(yè)公司往往為所欲為,，侵犯業(yè)主權(quán)益,；小區(qū)沒有業(yè)主委員會，使物業(yè)管理自治內(nèi)部缺乏對話機制,，業(yè)主與物業(yè)公司的紛爭難以得到有效解決,；影響物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，由于小區(qū)沒有業(yè)主委員會,，物業(yè)公司沒有被解雇的可能,，經(jīng)營差的物業(yè)公司不可能退出市場，影響了物業(yè)公司之間形成競爭機制,，不能實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,。
當前，建立健全物業(yè)自治機構(gòu),，不僅可以促進物業(yè)公司與廣大業(yè)主和諧共處,，維護廣大業(yè)主利益,，而且還可以促進城市和諧社區(qū)建設，有利于社會穩(wěn)定,。有鑒于此,，建議省、市城鄉(xiāng)建設廳（局）和房管,、民政等部門聯(lián)合制定物業(yè)管理地方性法規(guī),，作為《物業(yè)管理條例》的補充予以實施。
建立健全物業(yè)自治機構(gòu)需要外部行政力量介入,。剛剛?cè)胱⌒^(qū)的業(yè)主互不熟悉,，難以很快形成利益共同體，而物業(yè)管理公司一般不會主動要求建立一個監(jiān)管自己的組織機構(gòu),。把監(jiān)督物業(yè)公司的責任全部交給小區(qū)業(yè)主委員會,，監(jiān)督成本高，業(yè)主委員會難以承擔,。因此,，建立健全物業(yè)自治機構(gòu)——業(yè)主委員會，必須有一個強有力的外部行政力量介入,，需要政府城鄉(xiāng)建設局,、房管局、物價局,、民政局以及街道辦事處,、社區(qū)居委會的支持。街道辦事處和社區(qū)居民委員會要在小區(qū)物業(yè)自治中發(fā)揮積極的指導作用,，主要是前期物業(yè)管理與后期的業(yè)委會選舉工作,。在前期物業(yè)管理（即新建小區(qū)業(yè)主入住率沒有超過一半，還不能組建業(yè)主委員會時的物業(yè)管理）中,，街道辦事處和社區(qū)居委會要把好物業(yè)公司資質(zhì)與信譽審核關,，防范不良物業(yè)公司接管新建小區(qū)。街道社區(qū)管理機構(gòu)要對小區(qū)業(yè)主委員會的運作過程進行指導,，向社區(qū)居民宣傳有關物業(yè)管理的基本知識,，提高社區(qū)居民作為小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)，使他們在《物業(yè)管理條例》指導下以民主推選方式產(chǎn)生業(yè)主代表,，建立業(yè)主代表大會與業(yè)主委員會,，搞好物業(yè)管理的督導工作。
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